서울시 강남권 토지거래허가구역 해제, 집값에 미치는 영향 분석

 

서울시 강남권 토지거래허가구역 해제, 집값에 미치는 영향 분석

 

강남권 토지거래허가구역 해제 발표

서울시는 12일 강남구 삼성동, 대치동, 청담동 및 송파구 잠실동 등 국제교류복합지구 인근 아파트 지역에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했다. 

이에 따라 강남 일대 주요 아파트 단지에서 실거주 목적의 매매만 가능했던 기존 규제가 해제되며 매수·매도 활동이 자유롭게 진행될 수 있게 됐다.

이번 조치는 서울시가 기존 광범위한 규제에서 벗어나 ‘핀셋 규제’ 방식으로 전환하면서 이루어졌으며, 시장 안정 효과가 점차 감소하는 점과 재산권 침해 논란을 고려한 결과로 해석된다.

해제 기대감의 각자의 마음을 표현해보았습니다.

해제 기대감에 따른 강남권 집값 반응

서울시 발표 직후 강남권 주요 아파트 단지에서는 집주인들이 매물을 거둬들이고 호가를 수천만 원씩 올리는 등 가격 상승 움직임이 나타났다.

잠실 엘스·리센츠·트리지움:

해당 단지를 주로 중개하는 공인중개사들은 "문의 전화가 폭발적으로 증가했다"며 "매물을 일단 거둬들이고, 호가를 3,000~4,000만 원 올리는 집주인들이 많다"고 전했다.

래미안대치팰리스:

114㎡형이 올해 초 52억 9천만 원에 거래되며 최고가를 경신했다.

리센츠:

124㎡형이 작년 12월 최고가 37억 5천만 원에 거래된 후 최근 37억 원으로 다시 거래되며 높은 가격 유지.

이러한 시장 반응은 해당 지역이 선호도가 높은 핵심 입지이기 때문이며, 해제된 지역의 아파트들은 최근 몇 개월간 이미 1억~2억 원씩 가격이 상승한 것으로 나타났다.

강남권의 갭투자 및 원정 투자 수요 유입

전문가들은 이번 해제 조치로 인해 단기적으로 투자 수요가 몰려 과열 현상이 나타날 가능성이 높다고 분석했다.

갭투자 증가 가능성: 실거주 의무가 사라지면서 그동안 투자를 망설였던 수요층이 적극적으로 매수에 나설 전망이다.

지방 거주자의 원정 투자 증가: 서울 거주가 어려운 지방 투자자들의 유입이 늘어날 가능성이 크다.

매물 감소 및 호가 상승: 매도자들이 재산권 제한이 풀리면서 호가를 올리고 매물을 회수하는 움직임이 가속화될 가능성이 크다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "갭투자 및 지방 투자자의 매입이 단기적으로 증가하면서 강남 지역에서 주택 가격 과열 현상이 나타날 수 있다"고 전망했다.

해제 제외 지역의 영향

이번 해제 대상에서 제외된 강남구 대치동 은마아파트, ‘우선미’(우성·선경·한보미도맨션) 등의 재건축 단지들도 영향을 받을 것으로 보인다.

전문가들은 "해제되지 않은 지역도 주변 단지 시세에 따라 가격이 상승할 가능성이 높다"고 평가했다.

서울시는 재건축 추진 기대감으로 투기 과열이 우려되는 14개 단지는 토지거래허가구역을 유지했다.

시장 확산 효과 제한 전망

반면, 시장 전체적으로 확산될 가능성은 크지 않다는 전망도 나온다.

이미 가격 선반영: 규제 해제 기대감이 시장에서 이미 반영되어 있어 추가적인 급등 가능성은 제한적.

시장 침체 상태: 부동산 시장이 전반적으로 침체된 상황에서 주변 지역까지 상승세가 확산되기는 어려울 것이라는 분석.

대출 규제 및 금리 영향: 높은 금리와 강력한 대출 규제가 투자 심리를 억제할 가능성이 있음.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "거래는 증가할 수 있지만, 가격이 이미 반영된 상태여서 추가적인 급등 가능성은 제한적"이라고 말했다.

전월세 시장에 미칠 영향

이번 조치로 인해 전세 시장에도 일부 변화가 예상된다.

전세 공급 증가: 매수자의 상당수가 갭투자로 전세를 끼고 매수할 가능성이 높아 전월세 공급이 늘어날 것으로 보인다.

가격 안정화 가능성: 전세 물량이 증가하면 가격 안정화 효과를 기대할 수 있다.

김효선 전문위원은 "전세 물건이 부족했는데 실거주 의무가 해제되면서 전세 공급이 증가하는 긍정적인 효과가 있을 것"이라고 평가했다.

서울시의 향후 대응 방향

서울시는 이번 해제를 통해 시장 안정을 모니터링하면서 투기 행위가 발생하면 재지정을 추진할 계획이다.

재건축·재개발 지역 규제 유지: 압구정, 여의도, 목동, 성수 등 주요 재건축·재개발 지역은 규제를 유지하며, 관리처분계획 인가 이후 규제 해제를 검토.

시장 모니터링 강화: 부동산 가격 동향을 지속적으로 감시하고 필요 시 추가 조치를 고려.

결론: 단기 과열 후 안정화 예상

서울시의 이번 조치는 단기적으로 투자 수요를 촉진시켜 강남 지역 집값을 상승시키는 요인으로 작용할 가능성이 높다.

하지만 장기적으로는 대출 규제, 금리 환경, 경기 불확실성 등의 변수에 의해 추가 상승은 제한될 가능성이 크다.

정리

강남권 핵심 지역에서 단기적으로 매수세 증가 및 가격 상승 예상.

갭투자 및 지방 원정 투자 유입 가능성.

시장 전반적으로 확산 효과는 제한적.

전세 공급 확대 가능성.

서울시는 시장 상황을 모니터링하며 필요 시 규제 재도입 검토.

이번 조치는 단기적으로 투자 열기를 불러일으킬 수 있지만, 장기적인 시장 안정성 확보라는 측면에서도 중요한 의미를 가진다.

앞으로 강남권 부동산 시장의 움직임을 면밀히 관찰하는 것이 중요하다.