서울 아파트 월세 계약 증가: 전세사기와 대출 규제의 영향

 

서울 아파트 월세 계약 증가: 전세사기와 대출 규제의 영향

 

최근 서울 아파트 시장에서 월세 계약 비중이 증가하는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 

이는 대출 규제, 전세사기 여파, 그리고 지속적으로 상승하는 전셋값이 주요 원인으로 작용하고 있다. 

부동산R114의 분석에 따르면, 2024년 4분기 서울 아파트 임대차 계약에서 전세 비중은 56.0%(3만312건), 월세 비중은 44.0%(2만3,657건)로 집계되었으며, 직전 분기 대비 월세 비중이 3.3%p 증가한 것으로 나타났다.

전세사기와 전셋값 상승에 대한 이미지를 표현했습니다.

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전세사기와 전셋값 상승, 월세 전환을 가속화

부동산R114는 "전방위적인 대출 규제로 인해 매매 수요가 위축되면서 임대차 시장에 머무는 수요가 증가하고 있다.

여기에 2022년부터 이어진 전세사기 사건과 2023년 5월 이후 꾸준히 상승한 전셋값으로 인해 월세 시장으로 이동하는 임차인이 늘고 있다"고 분석했다.

실제로 월세 계약 갱신 비중도 증가하는 추세다. 서울 아파트 월세 계약 유형 중 갱신계약 비중은 2023년 3분기 21.8%에서 꾸준히 증가해 2024년 4분기에는 31.6%를 기록하며 최근 2년 내 최고치를 경신했다.

이는 임차인들이 높은 전세보증금을 마련하기 어려워 월세를 유지하는 경향이 강해지고 있음을 보여준다.

서울 월세 시장의 변화: 상승하는 월세 가격

전셋값 상승뿐만 아니라 월세 가격 또한 꾸준히 상승하고 있다.

부동산R114의 월세지수는 2024년 4분기 기준 144.47p를 기록하며 역대 최고치를 경신했다.

이는 높은 전세가로 인해 전세 전환이 어려워지면서 월세 수요가 증가한 결과로 분석된다.

대표적인 사례로, 서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용면적 84㎡의 경우, 2023년 1분기 8억1000만원이었던 평균 전세보증금이 2024년 4분기에는 10억원으로 약 23% 증가했다.

만약 전세보증금의 80%를 대출받을 경우, 2023년 1분기 월 이자는 244만원이었지만, 2024년 4분기에는 300만원으로 증가했다. 반면, 동일 면적의 월세(갱신계약)는 보증금이 큰 변동 없이 126만원에서 178만원으로 상승하며 40%가량 인상되었다.

전세대출 규제 강화, 월세화 현상 가속화 예상

부동산R114는 "정부가 전세대출보증 비율을 현행 100%에서 90%로 인하하는 방안을 예고하면서 전세대출 한도가 축소될 가능성이 크다.

또한, 가계대출 규제 강화 기조 속에서 2025년 수도권 신축 아파트 입주 물량이 부족할 것으로 예상되면서 전셋값 상승이 이어질 가능성이 높다"고 설명했다.

이에 따라 전세 보증금을 마련하기 어려운 임차인들은 전세보다 반전세나 월세를 선택할 가능성이 커지면서 '전세의 월세화'가 가속화될 전망이다.

아파트 매매 시장의 침체: 하락 거래 지속 증가

전세 시장뿐만 아니라 아파트 매매 시장도 침체된 분위기를 이어가고 있다.

직방이 국토교통부의 아파트 실거래 가격을 분석한 결과, 2024년 1월 전국 아파트 하락 거래 비중이 44.9%로 나타났다.

이는 지난해 8월(39.8%) 이후 꾸준히 증가한 수치다.

특히 수도권에서는 지난해 12월 하락 거래 비중이 43.4%로 상승 거래 비중을 넘어섰으며, 2024년 1월에도 43.6%를 기록했다.

서울의 하락 거래 비중은 36.9%로 여전히 상승 거래 비중이 높았지만, 경기(45.7%)와 인천(45.1%)에서는 하락 거래가 우세했다.

지역별 하락 거래 비중

서울에서는 금천구(66.7%)와 노원구(55.7%)에서 하락 거래 비중이 절반 이상을 차지했으며, 경기에서는 성남시 수정구(61.5%), 이천시(61.1%), 안산시 상록구(61.0%), 동두천시(60.0%) 등에서 절반 이상이 하락 거래로 기록되었다.

인천에서도 중구(52.8%)와 남동구(51.6%)에서 하락 거래 비중이 절반을 넘었다.

지방 광역시에서는 2023년 11월 하락 거래 비중이 44.8%로 상승 거래(42.7%)를 넘어섰고, 2024년 1월에도 45.6%를 기록했다. 대전(49.2%), 제주(49.0%), 부산(47.1%), 대구(46.3%) 등에서도 하락 거래 비중이 높았다.

거래 감소와 미분양 증가: 부동산 시장 전망

전문가들은 당분간 이 같은 침체 분위기가 지속될 것으로 전망하고 있다.

경기 침체, 정국 불확실성, 금리 인하 지연 등의 요인이 매수 관망세를 심화시키고 있으며, 이에 따라 아파트 매매 거래량도 감소세를 이어가고 있다.

실제로 2023년 11월 이후 거래량이 줄어들었으며, 2024년 1월 첫 달 거래량은 1만8719건에 불과했다.

특히 지방에서는 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택이 2023년 말 기준 2만 가구를 넘어선 것으로 나타나 더욱 불안한 상황이다.

이에 대해 김은선 직방 빅데이터랩장은 "인구 감소, 지역 경제 불안 등으로 인해 수요가 제한된 가운데, 준공 후 미분양 증가로 인해 거래 시장의 위축이 지속될 가능성이 크다.

수도권은 매수 관망세가 짙은 가운데 일부 단지에서 국지적인 거래가 발생하는 정도"라고 분석했다.

결론: 전세에서 월세로의 전환, 그리고 거래 침체 지속

서울 부동산 시장에서는 높은 전셋값과 대출 규제로 인해 월세 수요가 증가하고 있으며, 이에 따라 월세 계약 비중과 가격도 상승하고 있다.

동시에 아파트 매매 시장에서는 매수 심리가 위축되며 하락 거래 비중이 증가하는 추세다.

이러한 흐름은 당분간 지속될 가능성이 크며, 부동산 시장의 변화에 따른 대응 전략이 필요하다.