대출 규제 완화에도 실수요자의 고민, 주택시장 전망은?

 

대출 규제 완화에도 실수요자의 고민, 주택시장 전망은?

새해를 맞이했지만 대출의 문턱은 여전히 높아 실수요자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 

대출 총량의 복구로 일부 규제가 완화되었으나, 고금리 상황이 지속되면서 주택 시장의 침체가 본격화될 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

한국부동산의 이미지를 표현해보려고 제작하였습니다.

5대 은행의 대출 완화 조치

주요 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)은 지난해 12월부터 가계대출 제한 사항을 일부 완화하기 시작했습니다.

이들 은행은 올해부터 ‘주택담보대출(주담대) 모기지보험 상품’인 MCI(Mortgage Credit Insurance)·MCG(Mortgage Credit Guarantee) 가입 제한을 해제했습니다.

MCI·MCG는 주택담보대출과 동시에 가입하는 보험으로, 이를 통해 소액 임차보증금을 제외한 금액까지 대출받을 수 있습니다.

따라서 이번 조치는 대출 가능 금액을 증가시키는 효과가 있습니다.

다주택자에 대한 제한 지속

다만, 다주택자에 대한 주담대 규제는 여전히 엄격합니다.

국민은행, 신한은행: 기존 주택 매도 조건으로 주담대 제공

우리은행: 수도권 소재 주택에 대한 주담대 제한 유지

농협은행: 1주택자까지만 주담대 허용

하나은행: 별도 제한 없음

생활안정자금을 목적으로 한 주담대는 국민은행에서 제한이 없어졌으나, 신한은행과 우리은행은 여전히 다주택자에게 제한을 두고 있습니다.

또한 타행 대환과 대출모집인 대출 접수도 지난해 연말 대비 대폭 완화되었습니다.

고금리 지속과 거래 감소

2025년 1월 기준 국내 주요 은행의 고정형(혼합형) 주담대 금리는 연 3.49~5.98%로, 지난해 12월 대비 금리 하단은 0.1%포인트(p), 상단은 0.13%p 상승했습니다.

기준금리가 하락했음에도 금융권의 대출 금리 인하는 더딘 상황입니다.

전문가들은 상반기까지 체감할 만한 금리 인하는 없을 것으로 예상하며, 이는 실수요자의 구매 욕구를 더욱 위축시키고 있습니다.

실제로 지난해 11월 거래량은 3,296건, 12월 거래량은 1,979건으로 감소세를 보이고 있으며, 4,000건 이상을 기록하기는 어려울 전망입니다.

서울 주택시장: 매물 증가와 가격하락

거래량 감소와 함께 서울 아파트 매물은 증가하고 있습니다.

한국부동산원에 따르면 지난해 12월 다섯째 주 서울 아파트 매매가는 보합(0.0%)을 기록했습니다.

이는 2023년 3월 이후 40주간 상승세를 이어오다 처음으로 보합으로 전환된 것입니다.

서초구 삼풍아파트(전용 79㎡)는 지난해 12월 11일 22억 9,000만 원에 거래되었으며, 직전 거래가(27억 2,000만 원) 대비 4억 3,000만 원, 최고가 거래(28억 원) 대비 5억 1,000만 원 하락한 것으로 나타났습니다.

송승현 도시와경제 대표는 “현행 대출 제도로는 주택 구매 여력이 늘어나기 힘들며, 수요자들의 구매 욕구도 낮아지고 있다”며 “서울 외곽 지역은 대출 의존도가 높아 추가 하락 요인이 될 가능성이 크다”고 분석했습니다.

빌라·오피스텔 시장: 월세 상승세 지속

전세 사기의 여파로 인해 서울 내 빌라와 오피스텔 시장에서도 월세 상승세가 이어지고 있습니다.

서울 연립·다세대(빌라) 월세가격지수: 지난해 11월 기준 104.87로 전달 대비 0.09% 상승, 22개월 연속 증가

빌라 전세가격지수: 같은 기간 96.51로 7개월 연속 상승

오피스텔 월세가격지수: 101.58로 11개월 연속 상승

2025년 금리 인하기조에도 월세 상승세는 지속될 전망입니다.

김은선 직방 빅데이터실 랩장은 “금리가 낮아질수록 집주인들이 월세를 선호하는 경향이 강해지며, 전세 보증금에 대한 불안감이 해소되지 않는 한 월세 상승세는 유지될 것”이라고 말했습니다.

결론: 대출 정책 주택시장 동향

새해 대출 규제 완화에도 불구하고 고금리와 수요 위축으로 인해 주택시장의 침체는 지속될 것으로 보입니다.

특히 서울 외곽 지역과 비아파트 시장에서 하락세가 두드러질 것으로 예상됩니다.

이에 따라 실수요자와 투자자는 금리 변화와 대출 정책을 주의 깊게 살펴야 하며, 시장 변화에 민첩하게 대응할 필요가 있습니다.