서울 아파트 매매가격 상승세와 정부의 대출 규제 영향 분석

 

서울 아파트 매매가격 상승세와 정부의 대출 규제 영향 분석

 

최근 서울 아파트 매매 가격이 28주 연속 상승한 가운데, 상승 폭은 3주 연속 둔화되는 양상을 보였습니다. 

이는 정부의 고강도 대출 규제로 인해 시장 참여자들의 관망세가 짙어진 결과로 풀이됩니다. 

특히, 거래량 감소와 매수 심리 위축이 두드러지며 매도·매수 희망가 격차가 지속되고 있습니다. 

이번 포스팅에서는 서울 아파트 매매 시장의 현황과 그 배경, 정부 규제의 영향, 그리고 지역별 동향을 종합적으로 분석해 보겠습니다.

매매 동향에 대한 이미지를 표현했습니다.

서울 아파트 매매 시장의 현황

2024년 9월 30일 기준, 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트값은 전주 대비 평균 0.10% 상승하며 28주 연속 상승세를 이어갔습니다.

하지만 9월 들어 매주 상승 폭이 둔화되는 추세가 뚜렷해졌습니다.

9월 둘째 주: 상승 폭 0.23%

9월 셋째 주: 상승 폭 0.16%

9월 넷째 주: 상승 폭 0.12%

9월 다섯째 주: 상승 폭 0.10%

이러한 상승 폭 둔화는 대출 규제 강화와 단기 급등 피로감으로 인한 매수심리 약화가 주요 원인으로 꼽힙니다.

주요 단지들의 매도 희망가는 여전히 높지만, 매수자들은 규제와 시장의 불확실성에 따라 매수 결정을 지연시키고 있는 상황입니다.

지역별 동향 분석

1. 강남 3구와 주요 지역

서울의 주요 자치구 중 강남구는 0.18%의 상승률로 가장 가파른 오름세를 보였으며, 그 뒤를 이어 서초구(0.17%), 광진구(0.16%), 마포·서대문구(0.15%), 용산구(0.14%), **송파구(0.11%)**가 높은 상승률을 기록했습니다.

특히, 서초구는 9월 셋째 주까지 0.23%로 서울에서 가장 높은 상승률을 보였지만, 이번 주에는 0.06%포인트 하락하며 강남구에 1위 자리를 내줬습니다.

이는 서초구의 단기 상승 피로감과 일부 매도자들의 매물 출회가 원인으로 분석됩니다.

2. 노도강 지역

반면, 노원·도봉·강북(노도강) 지역은 상승률 둔화가 두드러집니다.

노원구는 0.10%에서 0.07%로, 강북구는 0.10%에서 0.06%로 하락했습니다.

특히, 도봉구는 0.07%에서 0.02%로 하락하며 보합세에 근접했습니다.

이 지역은 상대적으로 자금 여력이 낮은 매수자들이 많아, 대출 규제 강화에 따른 영향을 크게 받고 있습니다.

전국적인 아파트 매매 시장 동향

서울 외 수도권과 지방도 비슷한 양상을 보이고 있습니다.

경기도는 0.05%, 인천은 0.03% 상승에 그쳤으며, **지방(-0.02%)**은 하락폭이 다소 확대되었습니다.

특히, **세종(-0.06%)**과 8개 도(-0.01%) 지역은 하락 전환되었습니다.

전국적으로 상승 지역은 감소하고 하락 지역은 증가하는 추세를 보이며, 거래량 감소와 매도·매수 간의 가격 차이가 커지고 있습니다.

전세 시장의 동향

전세 시장에서는 여전히 상승세가 이어지고 있습니다.

서울 아파트 전셋값은 이번 주에도 0.10% 상승하며 72주 연속 오름세를 기록했습니다.

이는 전세 매물이 부족한 상황에서 대규모 단지와 역세권을 중심으로 임차 수요가 꾸준히 유지되고 있기 때문입니다.

구별로는 성동구(0.18%), 중구(0.17%), 영등포구(0.15%), 성북·서대문구(0.13%) 등이 두드러진 상승세를 보였습니다.

정부의 고강도 대출 규제와 이상 거래 조사

서울 아파트 가격 상승이 지속되는 가운데, 정부는 대출 규제와 함께 이상 거래 조사에 집중하고 있습니다.

국토교통부는 지난 8월부터 수도권 주택 거래에 대한 합동 현장 점검 및 기획 조사를 통해, 편법 증여, 대출 규정 위반 등 총 397건의 위법 의심 거래를 적발했습니다.

특히, 편법 증여 사례가 의심되는 경우가 많았습니다.

예를 들어, 서울 용산구에서 21억 원에 아파트를 매수한 A씨는 모친에게 차입한 14억 원과 증여받은 5억 5천만 원, 그리고 주택담보대출 3억 5천만 원으로 매매 대금을 마련했습니다.

본인 자금이 전혀 들어가지 않은 이 거래는 편법 증여 의혹을 불러일으켰습니다.

또한, 일부 매수인들은 주택담보대출 한도를 초과하기 위해 임차인을 일시적으로 주소지에서 전출시키는 방식으로 대출을 받는 등 대출 규정을 위반하는 사례도 발견되었습니다.

국토부의 향후 계획과 규제 강화

국토교통부는 이번 조사에서 적발된 사례들을 국세청, 금융위원회, 지방자치단체에 통보하고 추가적인 조사를 실시할 예정입니다.

또한, 자금조달계획서 검토를 강화해 투기 수요를 철저히 차단하고, 부동산 거래질서를 확립하기 위한 조치를 이어나갈 계획입니다.

특히, 2024년 하반기까지 미등기 거래에 대한 조사와 '집값 띄우기' 목적의 이상 거래를 집중적으로 점검할 계획입니다.

외국인 부동산 이상 거래 및 기획부동산 거래도 이번 조사에 포함되어 있으며, 결과는 2025년 상반기에 공개될 예정입니다.

결론말하기

서울 아파트 시장은 상승세를 이어가고 있지만, 정부의 고강도 대출 규제와 단기 급등 피로감으로 인해 상승 폭은 둔화되고 있습니다.

강남 3구와 주요 지역은 여전히 높은 상승률을 보이고 있으나, 노도강 지역은 대출 규제의 영향을 크게 받고 있습니다.

전세 시장에서는 매물 부족으로 인한 상승세가 지속되고 있으며, 정부는 부동산 거래 질서를 바로잡기 위해 이상 거래에 대한 강력한 조치를 시행하고 있습니다.

향후 부동산 시장의 동향을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.