전세사기와 주택도시보증공사(HUG)의 대응하는 모습들과 전세보증금 반환보증 문제와 부동산 시장 동향

 

전세사기와 주택도시보증공사(HUG)의 대응하는 모습들과 전세보증금 반환보증 문제와 부동산 시장 동향

최근 몇 년 동안 한국 부동산 시장에서 큰 이슈로 떠오른 전세사기 문제는 세입자들의 불안감을 가중시키고 있습니다. 

전세사기는 집주인이 전세보증금을 제때 반환하지 않거나, 아예 돌려주지 않는 상황에서 발생하는 것으로, 특히 전세보증금 반환보증을 운용하는 주택도시보증공사(HUG)가 중요한 역할을 맡고 있습니다. 

정부는 HUG에 대규모 자본을 출자해 이 문제를 해결하고자 하고 있지만, 여전히 전세금 반환 문제는 악화되고 있는 상황입니다.

전세사기에 고민과 걱정을하는 모습을 이미지로 만들었습니다.

1. HUG의 자본 출자와 보증제도 확대

국토교통부가 국회 국토교통위원회 민홍철 의원에게 제출한 자료에 따르면, HUG는 최근 4년간 정부로부터 5조 5000억 원에 가까운 자본을 지원받았습니다.

2021년에는 3900억 원, 2023년에는 3849억 원의 자본이 투입되었으며, 올해는 4조 원 상당의 한국도로공사 주식과 7000억 원의 주택도시기금이 출자되었습니다.

이는 전세보증 사고의 증가로 인해 HUG의 자본금이 감소하면서 보증 가입 중단 사태를 방지하기 위한 조치입니다.

HUG의 전세보증 한도는 자본금과 연동되며, 2022년 법 개정을 통해 보증 한도는 자본금의 90배로 확대되었고, 법정 자본금도 5조 원에서 10조 원으로 증가했습니다.

이로 인해 HUG는 더 많은 세입자를 보호할 수 있는 환경을 갖추게 되었지만, 문제는 여전히 남아있습니다.

2. 대위변제액 증가와 회수율 저하

HUG가 세입자 대신 집주인에게 반환해야 하는 전세보증금(대위변제액)은 급증하고 있습니다.

2015년에는 1억 원에 불과했던 대위변제액이 2022년에는 3조 5544억 원으로 치솟았고, 2023년 8월 기준으로는 2조 7398억 원에 달해 역대 최대치를 기록할 것으로 예상됩니다.

문제는 HUG가 대위변제 후 집주인으로부터 회수하는 금액의 비율, 즉 대위변제금 회수율이 급격히 낮아지고 있다는 점입니다.

2020년에는 74%였던 회수율이 2021년 52%, 2022년 19%, 지난해에는 15%로 떨어졌고, 올해 1~8월 회수율은 8%에 불과합니다.

이는 HUG가 대위변제액을 제대로 회수하지 못하면서 지속적인 손실을 입고 있다는 뜻입니다.

3. 전세보증 수수료율 인상 검토

이러한 문제를 해결하기 위해 HUG는 전세보증 수수료율 인상을 검토 중입니다.

HUG가 의뢰한 연구에 따르면, 주택 종류나 보증금 수준에 따라 전세보증 수수료를 최대 2배 이상 올려야 한다는 제안이 나왔습니다.

그러나 이는 서민들에게 큰 부담으로 작용할 수 있어 논란이 예상됩니다.

민홍철 의원은 "대위변제금 회수율을 높이기 위한 자구 노력 없이 자본금 출자와 보증 수수료율 인상을 통해 서민들에게 적자 부담을 떠넘기는 것은 옳지 않다"고 비판하며, 정책 방향의 수정이 필요하다고 강조했습니다.

4. 서울 부동산 시장 동향: 가격 상승 둔화

서울 아파트 매매 시장에서도 중요한 변화가 감지되고 있습니다.

지난 몇 년간 서울 아파트 가격은 지속적으로 상승해왔으나, 최근 들어 상승 거래 비중이 눈에 띄게 감소했습니다.

특히 2023년 9월에는 서울 25개 자치구 중 21개 구에서 가격 상승 거래 비중이 절반 이하로 떨어졌습니다.

부동산 데이터 업체 직방의 분석에 따르면, 지난 6월부터 8월까지 거래량이 증가하며 가격 상승이 이어졌으나, 9월에는 상승 거래 비중이 48.5%로 낮아졌습니다.

특히 서초구의 경우 상승 거래 비중이 7월 61.2%, 8월 59.6%에서 9월에는 22.2%로 급감했습니다.

이는 상반기 동안 급격히 오른 가격과 정부의 대출 규제가 영향을 미친 것으로 분석됩니다.

한편, 양천구와 송파구는 재건축 기대감으로 인해 상승 거래 비중이 여전히 높게 나타나고 있으며, 목동신시가지와 헬리오시티 등의 아파트는 신고가를 기록했습니다.

5. 전세사기 문제와 LH 전세임대

HUG뿐만 아니라 LH의 전세임대에서도 전세보증금 미반환 사고가 발생하고 있습니다.

2021년부터 2023년까지 총 3377건의 전세임대 보증금 미반환 사고가 발생했으며, 사고 금액은 총 1762억 원에 달합니다.

특히 2번 이상 전세임대 보증금을 미반환한 임대인이 147명으로, 이들 중 일부는 5건 이상의 사고를 일으켰습니다.

문진석 의원은 "전세사기 문제가 아직 크지 않지만, 여러 건의 사고를 일으키는 임대인들이 증가하고 있어 철저한 관리가 필요하다"고 강조했습니다.

결론: 전세사기와 부동산 시장의 불안 요인

전세사기와 관련된 문제는 HUG의 자본 출자와 대위변제금 회수율 저하, 전세보증 수수료율 인상 가능성 등으로 더욱 복잡해지고 있습니다.

서울 부동산 시장의 가격 상승 둔화도 이러한 불안 요소와 무관하지 않으며, 세입자와 구매자 모두에게 영향을 미칠 수 있습니다.

정부와 관련 기관들은 전세보증금 반환 문제를 해결하기 위해 더 많은 자구 노력이 필요하며, 이를 통해 전세사기 문제를 최소화해야 할 것입니다.