드디어 찾아온 서울 아파트값 둔화세와 대출 규제 강화 현재 부동산 시장 동향 분석

 

드디어 찾아온 서울 아파트값 둔화세와 대출 규제 강화 현재 부동산 시장 동향 분석

최근 한국 부동산 시장에서는 대출 규제 강화와 함께 서울 아파트 가격 상승세가 둔화되고 있는 양상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 

특히, 9월 1일부터 시행된 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 서울을 포함한 수도권의 아파트 가격에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 

이번 포스팅에서는 대출 규제가 부동산 시장에 미친 영향과 앞으로의 전망에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.

부동산 매매가격이 멈추는것에 대한 고민을 표현했습니다.

1. 서울 아파트 매매가격 동향

한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향 조사(9월 2일 기준)에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.21% 상승하며, 3월 말부터 24주 연속 오름세를 유지했습니다.

하지만 상승폭은 점차 둔화되는 추세입니다. 지난 7~8월 동안 급격한 상승세를 보였던 서울 아파트값은, 금융당국이 주택담보대출을 더 제한하면서 그 상승세가 주춤한 상황입니다.

서울 아파트 매매가격 변동률은 8월 12일 기준 0.32%를 기록하며 올해 최고 상승폭을 보였지만, 이후 0.28%(8월 19일), 0.26%(8월 26일), 0.21%(9월 2일)로 점차 축소되었습니다.

이는 단기 급등에 따른 피로감과 대출 규제의 영향이 결합되며 관망세가 커지고 있는 결과로 분석됩니다.

2. 지역별 아파트 가격 상승세: 강남 3구와 마용성의 두드러진 상승세

대출 규제가 시행되었음에도 불구하고, 선호 지역인 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 마용성(마포구·용산구·성동구)의 아파트는 여전히 매수세가 유지되고 있습니다.

이들 지역은 여전히 매매가가 상승세를 보이고 있으며, 성동구가 0.43%로 주간 상승 폭이 가장 컸습니다.

이어 서초구(0.41%), 광진구(0.32%), 송파구(0.31%), 강남구(0.30%), 마포구(0.30%), 용산구(0.26%) 등의 순으로 상승폭이 컸습니다.

한편, 금호동4가에 위치한 ‘서울숲푸르지오1차’ 아파트(전용 59㎡)는 17억 원(17층)에 거래되어 직전 거래보다 1억3000만 원 올랐지만, 같은 단지 내 ‘서울숲푸르지오2차’ 아파트(전용 84㎡)는 직전 거래보다 1500만 원 낮은 19억2000만 원(13층)에 거래되는 등 상승세 속에서도 개별 거래에 따라 하락 거래도 나타나고 있습니다.

이는 매수세가 특정 지역이나 단지에 집중되면서도, 일부에서는 하락세도 병행되는 상황임을 보여줍니다.

3. 수도권 아파트 시장 동향: 경기·인천의 상승세 둔화

서울 외 수도권 지역 역시 비슷한 흐름을 보이고 있습니다.

경기와 인천 지역의 아파트 매매가격 상승폭이 다소 줄어들며, 수도권 전체 상승률은 지난주 0.17%에서 이번 주 0.14%로 소폭 하락했습니다.

경기에서는 과천시(0.37%), 수원 영통구(0.29%), 하남시(0.29%), 안양 동안구(0.26%) 등의 아파트값이 강세를 유지하고 있습니다.

4. 전세시장 동향: 수도권 중심으로 상승세 지속

전세시장 역시 수도권을 중심으로 상승 기조가 이어지고 있습니다. 서울 전셋값은 전주 대비 0.15% 상승하며 68주 연속 올랐지만, 상승폭은 전주(0.17%)에 비해 줄어들었습니다.

서울에서는 성동구(0.38%)가 가장 높은 상승률을 기록했고, 서초구(0.24%), 영등포구(0.22%), 광진구(0.21%), 노원구(0.19%) 등이 뒤를 이었습니다.

하지만 전세대출 규제의 영향으로 전세 시장 역시 변화가 예상됩니다.

특히, 시중 은행들은 소유권 이전이 완료되지 않은 주택에 대한 전세자금대출을 제한하고 있어, 일부 신규 입주 예정 단지들에서 혼선이 발생할 것으로 보입니다.

5. 대출 규제 강화의 영향과 전망

9월부터 시행된 대출 규제는 전세자금대출에 대한 심사 강화뿐만 아니라 갭투자를 억제하기 위한 목적도 있습니다.

일부 시중은행은 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 분양주택에 대한 전세자금대출을 제한하며, 입주를 앞둔 분양 계약자와 세입자들의 혼란이 커지고 있습니다.

특히, 11월 입주 예정인 서울 강동구 올림픽파크포레온과 같은 대규모 단지에서 세입자들의 전세자금대출 제한이 문제로 작용할 가능성이 큽니다.

또한, 이번 대출 제한 조치는 월세 시장에도 영향을 미칠 전망입니다.

전세자금대출이 어려워지면서, 많은 수요자들이 반전세나 월세로 전환할 가능성이 높아지며 월세 가격이 상승할 우려가 있습니다.

실제로 서울 월세 매물은 지난 1월에 비해 절반 가까이 줄었으며, 가격 상승세가 이어지고 있습니다.

6. 결론: 변화하는 시장 속에서의 전략적 대응 필요

서울과 수도권의 아파트 매매 및 전세 시장은 대출 규제 강화와 금리 인상이라는 외부 요인에 의해 지속적으로 영향을 받고 있습니다.

특히, 갭투자 억제와 전세자금대출 제한은 시장 참여자들에게 큰 영향을 미치고 있으며, 이에 따른 시장 변동성이 커질 것으로 예상됩니다.

따라서 매수자와 매도자는 시장의 흐름을 면밀히 주시하고, 변화하는 정책에 맞춰 전략적으로 대응하는 것이 필요합니다.

Q1: 대출 규제가 향후 수도권 외 다른 지역의 아파트 가격에 어떤 영향을 미칠까요?

대출 규제가 수도권 외 지역에 미치는 영향은 수도권과 약간 다른 양상을 보일 수 있습니다.

수도권 외 지역은 이미 주택 수요가 비교적 적고, 상승세도 완만한 편입니다. 하지만 대출 규제가 강화되면 이들 지역에서도 주택 거래가 감소할 가능성이 큽니다.

특히, 지방 중소도시나 인구가 줄어드는 지역에서는 대출에 의존하는 수요자들이 많기 때문에, 규제로 인해 매수 여력이 떨어지면 거래가 감소하고, 이에 따라 가격 상승이 둔화되거나 하락할 가능성이 있습니다.

반면, 일부 지역에서는 오히려 수요가 늘어날 가능성도 있습니다.

대출 규제로 인해 수도권 아파트 구매가 어려워진 수요자들이 상대적으로 가격이 저렴한 지방 대도시나 인기 지역으로 눈을 돌릴 수 있기 때문입니다.

예를 들어, 제주, 강원, 충청 등은 대출 규제에도 불구하고 전망지수가 오름세를 보였으며, 이는 향후에도 수요가 유입될 가능성을 시사합니다.

Q2: 대출 규제 강화에 따라 월세 상승이 예상되는데, 이를 피할 수 있는 대안은 무엇이 있을까요?

대출 규제 강화로 전세 대출이 제한되면서, 많은 세입자들이 반전세나 월세로 전환하게 되어 월세 상승이 예상됩니다.

이 상황에서 월세 부담을 피할 수 있는 몇 가지 대안이 있습니다:

전세 보증금 대출 활용: 전세 대출이 어려운 경우, 일부 금융기관에서 제공하는 보증금 대출 상품을 활용할 수 있습니다.

보증금 대출은 전세자금대출보다는 금리가 높을 수 있지만, 월세보다 비용 부담이 적을 수 있습니다.

임대주택 프로그램: 정부나 지자체에서 제공하는 공공임대주택이나 행복주택 같은 임대주택 프로그램을 활용하는 것도 좋은 대안입니다.

이러한 주택은 월세가 상대적으로 저렴하고, 안정적인 거주를 보장받을 수 있습니다.

지역 이동: 월세가 상대적으로 비싼 서울 중심 지역을 벗어나, 교통이 좋은 수도권 외곽이나 인근 지방으로 거주지를 옮기는 것도 고려해볼 만합니다.

외곽 지역은 월세가 저렴하고, 대중교통 이용이 편리한 지역에서는 출퇴근 부담도 줄일 수 있습니다.

공동 주택 또는 쉐어하우스: 독립적인 공간보다는 공동 생활을 하는 주택을 선택하는 방법도 있습니다.

쉐어하우스나 룸메이트를 구해 월세를 나누면 부담을 줄일 수 있습니다.

Q3: 전세 자금 대출이 제한되는 상황에서 세입자들이 고려할 수 있는 새로운 주거 전략은 어떤 것이 있을까요?

전세 자금 대출이 제한되면서 세입자들은 주거 전략을 재고할 필요가 있습니다.

다음과 같은 몇 가지 전략을 고려할 수 있습니다.

반전세로 전환: 전세 대신 보증금을 낮추고 월세를 조금 부담하는 반전세를 선택할 수 있습니다.

반전세는 전세금 부담을 줄이면서도 월세보다는 비교적 저렴한 방식으로 거주할 수 있는 방법입니다.

임대차 계약 기간 연장: 기존 전세 계약을 연장해 당분간 주거 불안을 최소화하는 방법도 있습니다.

임대인과 협의하여 보증금을 올리지 않고 계약을 연장하는 것이 가능하다면, 대출 제한 상황에서도 안정적인 거주를 유지할 수 있습니다.

소형 아파트나 오피스텔로 이동: 대출이 어렵거나 전세금 마련이 부담스러울 경우, 비교적 저렴한 소형 아파트나 오피스텔로 이동하는 것도 고려해볼 수 있습니다.

특히, 1인 가구나 소형 가구에게는 더 적합한 옵션이 될 수 있습니다.

공공임대주택 이용: 정부나 지자체에서 운영하는 공공임대주택을 활용하는 방법도 있습니다.

공공임대는 일정 소득 요건을 충족해야 하지만, 대출 부담이 없는 저렴한 주거 대안을 제공받을 수 있습니다.

이러한 전략들은 대출 규제 강화에 대응해 세입자들이 안정적으로 거주할 수 있는 다양한 대안을 제공합니다.

세입자들은 자신의 재정 상황과 거주 요구에 맞는 방안을 선택해 주거 문제를 해결할 수 있습니다.