전세사기로 뒤바뀌는 서울 전세시장의 현황과 거래동향

 

전세사기로 뒤바뀌는 서울 전세시장의 현황과 거래동향

 

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서울 아파트 전세 계약 현황과 거래 동향 분석

최근 서울의 아파트 전세 시장이 뜨겁게 달아오르고 있습니다.

부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가를 조사한 결과, 지난 달 서울 아파트 전세 계약 중 48%는 직전 거래가격보다 높은 보증금에 거래된 것으로 나타났습니다.

이는 1년 내 직전거래가격과 비교한 결과로, 지난해 동기 44%였던 전세 상승거래 비율이 4% 포인트 증가한 것입니다.

반면, 전세 보증금이 하락한 거래 비율은 46%에서 41%로 감소했습니다.

 

자치구별 전세 상승거래 비율

서울의 자치구별로 살펴보면, 중구의 전세 상승거래 비율이 63%로 가장 높았습니다.

그 뒤를 은평구(61%), 종로구(56%), 용산구(54%), 금천구(52%), 동대문구(52%), 강북구(51%), 성북구(51%), 강서구(51%), 성동구(51%), 서초구(51%), 마포구(50%)가 따랐습니다.

이러한 결과는 도심 접근성이 양호하고 상대적으로 전셋값이 저렴한 단지에 수요가 몰린 영향이라고 분석됩니다.

또한 최저 1%대 금리로 전세 자금을 빌릴 수 있는 신생아 특례 대출 등 정책 지원도 원인으로 꼽히고 있습니다.

 

전세 매물 부족과 수급지수 동향

서울 아파트 전세 매물 부족에 대한 우려도 커지고 있습니다.

한국부동산원이 발표한 주간 전세수급 동향에 따르면 5월 둘째 주(13일 기준) 서울 전세수급지수는 100.2로, 2년 5개월 만에 가장 높은 수치를 기록했습니다.

이 지수는 100보다 낮으면 전세를 내놓는 사람이 많고, 100보다 높으면 전세를 구하는 사람이 많다는 의미입니다.

 

향후 전망과 공급 상황

이러한 영향을 미쳐 서울 아파트 전세값 상승은 당분간 지속될 것으로 보입니다.

올해 새 아파트 공급량은 최근 3년(2021-2023년) 평균(2만 6124가구)과 비슷한 2만 4139가구로 조사되었습니다.

그러나 강동구에 올해 공급의 70%가량이 집중되면서 지역별 수급 불균형이 해소되기 어려울 전망입니다.

또한, 2020년 시작된 임대차 계약갱신청구권(2+2년)의 만기 시점이 오는 8월로 다가오면서 그동안의 가격 상승분이 반영될 것으로 보입니다.

 

아파트 거래 비중 변화

올해 들어 주택 거래에서 아파트가 차지하는 비중이 역대 최대를 기록했습니다.

반면 빌라 전세사기 후폭풍으로 단독·다세대·연립 등 비(非)아파트 거래 비중은 급감했습니다.

한국부동산원의 주택유형별 매매거래에 따르면 올해 1분기 전국 아파트 거래 비중은 75.8%로 지난해 74.2%에 비해 1.6%포인트 증가했습니다.

이는 정부가 주택거래량 조사를 시작한 2006년 이후 연 단위로 가장 큰 수치입니다. 동일 분기 기준으로는 2011년 1분기 76.5% 이후 13년 만에 가장 큰 수치입니다.

전국 아파트 거래 비중은 아파트값이 뛰기 시작한 2019년 67.7%에서 2020년 73.0%까지 증가했다가, 가격이 최고점을 찍은 2021년에는 65.9%로 줄어들었습니다.

저금리와 임대차 2법 시행으로 전세는 물론 아파트값이 급등하면서 과도한 가격 상승에 대한 부담감이 거래 감소로 이어진 것으로 풀이됩니다.

 

비아파트 거래 비중 감소

고금리와 공사비 상승으로 지난해부터 빌라·단독주택 등의 인허가 물량이 급감하며 신축 주택 공급이 줄어든 것도 비아파트 거래 감소에 영향을 미쳤습니다.

신축 빌라 전세사기 문제가 심각했던 인천의 경우 2022년 60.5%에 달했던 비아파트 거래 비중이 전세사기 후유증으로 지난해 32.5%로 감소했고, 올해는 28.1%로 줄었습니다.

경기도 역시 2022년 47.5%였던 비아파트 거래 비중이 지난해 24.5%로 감소했고, 올해 1분기에는 22.5%로 작아졌습니다.

서울의 경우 비아파트 거래 비중이 2022년 72.5%에서 지난해 43.4%로 급감했고 올해 1분기에도 44.8%를 기록했습니다.

반면 2022년 52.5%였던 아파트 거래 비중은 지난해 75.5%, 올해 1분기에는 77.5%로 커지고 있습니다.

서울은 거래 절벽이 심각했던 2022년 27.5%까지 줄었던 아파트 거래 비중이 전세사기의 후유증이 심화한 지난해 56.6%로 급격히 증가했고, 올해 1분기에도 55.2% 수준을 유지하고 있습니다.

그렇다면 결과론 적으로는 서울 아파트 전세 시장은 현재 매물 부족과 수급 불균형으로 인해 높은 전세 보증금 상승을 이어가고 있습니다.

또한, 정책 지원과 금리 인상 등의 영향으로 향후에도 이러한 추세가 지속될 가능성이 큽니다. 이에 따라 전세 계약을 고려 중인 사람들은 현재 시장 상황을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

서울 아파트 전세 계약을 고려할 때 어떤 점을 주의해야 할까요?

서울 아파트 전세 계약을 고려할 때 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다:

전세 보증금 변동: 최근 전세 보증금 상승 추세를 고려하여 예산을 잘 계획해야 합니다.

상승 가능성을 염두에 두고 계약 기간을 설정하고, 재계약 시 추가 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

계약서 검토: 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 갱신 조건, 위약금 조항, 보증금 반환 조건 등을 명확히 이해해야 합니다.

변호사나 부동산 전문가의 도움을 받아 계약서를 검토하는 것도 좋은 방법입니다.

임대인의 신용: 임대인의 신용 상태와 부채 상황을 확인하여 전세보증금을 안전하게 보전할 수 있는지 확인해야 합니다.

특히 최근 전세사기 사례가 많으므로 신중하게 검토해야 합니다.

주변 시세 조사: 계약 전 주변 아파트 전세 시세를 조사하여 적정 가격인지 확인해야 합니다.

부동산 플랫폼이나 현지 부동산 중개업소를 통해 정보를 얻을 수 있습니다.

전세 자금 대출: 전세 자금 대출 조건과 이자율을 사전에 확인하고, 대출 가능 금액을 계산하여 무리한 대출을 피해야 합니다.

정책 지원 대출을 활용할 수 있는지도 검토해 보세요.

전세 보증금 상승 추세가 앞으로 어떻게 변할 가능성이 있을까요?

전세 보증금 상승 추세는 다음과 같은 요인들에 따라 변할 가능성이 있습니다:

수급 불균형: 현재 서울의 아파트 전세 매물 부족과 수급 불균형이 지속될 경우 전세 보증금 상승은 계속될 가능성이 큽니다.

특히 특정 지역에 공급이 집중되는 상황이므로 지역별 차이가 클 수 있습니다.

금리 변화: 금리 인상은 전세 자금 대출의 이자 부담을 증가시켜 전세 수요를 줄이는 반면, 금리 인하는 전세 수요를 증가시킬 수 있습니다.

따라서 금리 정책의 변화가 전세 보증금에 직접적인 영향을 미칠 것입니다.

정책 변화: 임대차 3법 등 정부의 부동산 정책이 전세 시장에 미치는 영향도 중요합니다.

정책이 임대인에게 유리하게 변경될 경우 전세 보증금이 상승할 가능성이 있습니다.

경제 상황: 전반적인 경제 상황이 전세 시장에 영향을 줍니다.

경제가 안정적이고 소득이 증가하면 전세 수요가 증가할 수 있고, 경제 불황 시 전세 수요가 감소할 수 있습니다.

신규 공급량: 신규 아파트 공급량이 충분히 확보되지 않으면 전세 매물 부족 현상이 지속될 가능성이 높아 전세 보증금이 상승할 수 있습니다.

특히 강동구와 같은 특정 지역에만 집중되는 공급은 다른 지역의 전세 보증금 상승을 유발할 수 있습니다.

비아파트 거래 비중이 감소하는 원인은 무엇일까요?

비아파트 거래 비중이 감소하는 원인은 다음과 같습니다.

전세사기 후폭풍: 최근 몇 년간 발생한 빌라 전세사기 사건들이 비아파트 거래에 대한 신뢰를 떨어뜨려 수요가 감소했습니다.

특히 신축 빌라에서 발생한 전세사기 문제로 인해 비아파트 거래가 크게 감소했습니다.

고금리와 공사비 상승: 고금리로 인해 주택 구매 비용이 증가하고, 공사비 상승으로 신축 주택의 공급이 줄어들어 비아파트 거래가 줄었습니다.

특히 빌라와 단독주택 등의 인허가 물량이 급감하면서 거래가 감소했습니다.

아파트 선호도 증가: 아파트는 상대적으로 편리한 생활환경과 다양한 편의시설을 제공하며, 투자 가치가 높다고 여겨져 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.

이에 반해 비아파트의 경우 이러한 장점이 부족하여 수요가 감소하는 경향이 있습니다.

정책 영향: 정부의 주택 정책이 아파트 중심으로 이루어지면서 비아파트 거래가 줄어들었습니다.

예를 들어, 임대차 2법 등의 시행으로 아파트 전세와 매매가 급등하면서 비아파트로의 이동이 줄어들었습니다.

인프라 부족: 비아파트 단지의 경우 인프라가 부족한 경우가 많아 생활의 편의성이 떨어지기 때문에 선호도가 낮아져 거래가 줄어드는 원인이 됩니다.