다시 오르는 서울 빌라 전세가율, 임차인이 알아야 할 점

 

다시 오르는 서울 빌라 전세가율, 임차인이 알아야 할 점

서울 빌라 전세가율 상승 원인 및 전망

최근 서울 빌라(연립·다세대주택)의 전세가율이 다시 상승하고 있습니다.

이는 빌라 매매가격이 하락한 반면 전셋값이 소폭 상승한 데 따른 결과입니다. 이러한 변화의 배경과 전망에 대해 상세히 살펴보겠습니다.

 

전세가율 상승의 원인 빌라 매매가격 하락

빌라에 대한 수요 감소와 함께 매매가격이 하락하면서 전세가율이 상승하는 결과를 낳았습니다.

특히 서울 강서구의 경우, 매맷값이 하락한 반면 전셋값은 소폭 상승하여 전세가율이 80.1%로 상승했습니다.

이는 2022년 90%를 웃돌던 시기에 비하면 낮은 수준이지만, 올해 들어 다시 반등하는 추세입니다.

 

전세보증금반환보증 가입 요건 강화

전세사기 예방을 위해 전세보증금반환보증 가입 요건이 강화되면서, 전셋값 하락세가 진정 국면에 들어섰습니다.

현재 전세보증금반환보증 가입을 위해 전세보증금이 공시가격의 126% 이하여야 하는데, 이전의 150%에서 줄어들면서 보증 한도가 낮아졌습니다.

강서구 및 서남권 지역의 변화

서울 서남권, 특히 강서구의 빌라 전세가격지수는 2022년부터 지속적으로 하락세를 보였으나, 2023년 들어 보합세를 유지하고 있습니다.

지난 3월 서남권 빌라 전세가격지수는 94.6으로 2월 대비 소폭 상승했습니다.

반면 매매가격지수는 계속 하락세를 보이고 있어 전세가율이 높아지고 있습니다.

 

전세가율 80% 이상의 위험성

전세가율이 80% 이상인 주택은 흔히 '깡통전세'로 불립니다.

이는 전셋값이 매매가격에 근접해, 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 큽니다.

전세사기 피해 이후 빌라 전세값 하락세가 진정되면서 전세가율이 다시 상승하는 것은 '깡통전세'에 대한 우려를 키우고 있습니다.

 

국토교통부의 대응 방안

국토교통부는 빌라 전세보증금반환보증 주택가격 산정 방식을 변경하는 방안을 추진 중입니다.

현재 공시가격을 기준으로 하는 대신, 감정평가 방식을 병행하여 보증 한도를 늘리는 것을 검토하고 있습니다.

이러한 변화는 다음 주 발표될 전세시장 안정대책에 포함될 예정입니다.

 

보증 한도 증가 효과

감정평가 방식을 도입하면 공시가격의 126% 이하를 적용하는 것보다 보증 한도가 늘어날 가능성이 높습니다.

이는 임대인의 보증금 반환 부담을 줄이고, 임차인의 선택지를 늘릴 수 있습니다.

그러나 보증 한도를 높이면 전셋값이 더 오를 가능성이 있어, 전세가율 상승과 '깡통전세'에 대한 우려가 함께 커질 수 있습니다.

익명을 요청한 한 부동산업계 관계자는 "시장에서는 보증 가입 한도가 전세 시세처럼 작용하는데, 이를 올릴 경우 빌라 전셋값이 상승할 여지가 있다"며 "전셋값 상승에 따라 전세가율도 상승해 '깡통전세'에 대한 우려가 더 커질 수 있다"고 설명했습니다.

 

서울 빌라 전세가율의 상승은 여러 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다.

매맷값 하락과 전셋값 소폭 상승, 전세보증금반환보증 가입 요건 강화 등이 주요 원인으로 작용하고 있습니다.

국토교통부의 대응 방안이 어떻게 전개될지, 그리고 그 결과가 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목해야 할 시점입니다.

빌라 전세가율이 상승하는 상황에서 임차인이 주의해야 할 점은 무엇인가요?

1. 전세가율 확인

계약하려는 빌라의 전세가율을 먼저 확인하셔야 합니다.

전세가율이 80%를 넘는 경우 '깡통전세' 위험이 있으므로 주의가 필요합니다.

2. 보증보험 가입

전세보증금반환보증에 가입할 수 있는지 확인하고 가능하면 가입하시는걸 완전 추천드립니다.나중에 정말 고생을 하실수가 있습니다.

HUG(주택도시보증공사)의 보증보험은 세입자의 보증금 반환을 보장해줍니다.

3. 집주인의 재정 상태 파악

집주인의 재정 상태를 파악하고, 빚이 많은 경우 전세 계약을 피하는 것이 좋습니다.

특히, 집주인이 담보대출을 많이 받았다면 주의가 필요합니다.

4. 매매 시세와 비교

주변 빌라의 매매 시세와 비교해 전셋값이 지나치게 높지 않은지 확인하셔야합니다.

이것을 미리 알아두더라도 깡통전세를 피할수 있습니다.

왜냐하면 비정상적으로 높은 전셋값은 '깡통전세' 위험을 높입니다.

5. 계약서 확인

전세 계약서 작성 시 공인중개사를 통해 정확하게 작성하고, 계약서에 특약사항을 명시하여 문제 발생 시 보호받을 수 있도록 합니다.

국토교통부의 전세보증금반환보증 주택가격 산정 방식 변경이 시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 예상되나요?

1. 전세시장 활성화

감정평가 방식을 도입해 보증 한도가 늘어나면, 전세보증금반환보증 가입이 가능한 빌라가 많아져 전세시장에 활기를 불어넣을 수 있습니다.

2. 전셋값 상승 가능성

보증 한도가 증가하면 임대인들이 전셋값을 높이는 경향이 있어, 전셋값이 상승할 가능성이 있습니다.

이는 전세가율을 다시 높일 수 있습니다.

3. 임차인의 선택 폭 확대

보증 한도가 증가하면 임차인들이 선택할 수 있는 전세 물건이 늘어나, 더 다양한 옵션을 고려할 수 있게 됩니다.

4. 깡통전세 위험 증가

보증 한도 증가가 전셋값 상승으로 이어질 경우, '깡통전세' 위험이 다시 커질 수 있습니다.

이는 임차인들의 주의가 더욱 필요해집니다.

'깡통전세' 위험을 줄이기 위해 정부나 임대인이 취할 수 있는 추가적인 조치는 무엇이 있을까요?

1. 정부의 조치

a. 전세가율 규제 강화

전세가율이 일정 수준을 넘지 않도록 규제하는 방안을 검토할 수 있습니다.

이를 통해 '깡통전세' 위험을 줄일 수 있습니다.

b. 공공 보증 강화

공공기관이 전세보증금반환보증의 보증 한도를 늘려 세입자 보호를 강화할 수 있습니다.

이를 통해 전세보증금 반환 리스크를 줄일 수 있습니다.

c. 실시간 전세정보 제공

정부가 전세가율, 매매 시세 등 실시간 정보를 제공하여 임차인들이 더 나은 결정을 할 수 있도록 지원할 수 있습니다.

2. 임대인의 조치

a. 합리적인 전셋값 설정

임대인들이 시장 상황에 맞춰 합리적인 전셋값을 설정하면 '깡통전세' 위험을 줄일 수 있습니다.

b. 계약 투명성 강화

전세 계약 시 투명하게 정보를 제공하고, 공인중개사를 통해 정식 계약을 체결하여 신뢰를 높이는 것이 중요합니다.

c. 보증보험 가입 권장

임대인이 세입자에게 전세보증금반환보증 가입을 적극 권장하여 보증금 반환 문제를 미리 예방할 수 있습니다.