부동산 시장 변화의 시작 은행 주택대출 규제와 대출 한도 조정

부동산 시장 변화의 시작 은행 주택대출 규제와 대출 한도 조정

최근 한국의 부동산 시장은 은행의 새로운 주택대출 규제로 인해 변화의 바람을 맞이하고 있습니다.

이번 규제의 핵심은 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)'의 도입으로, 가계부채의 안정화를 목표로 하고 있습니다.

이로 인해 변동금리 주택대출을 받는 고객들은 대출 한도가 예전보다 줄어들게 되었습니다.

이러한 변화는 지난 26일부터 시행되었으며, 이로 인해 부동산 시장에서 중요한 역할을 하는 주담대의 변화가 예상되고 있습니다.

특히, 최근의 한국은행 기준금리 인상으로 인해 아파트 청약시장의 미분양 문제가 심화되고, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 위기가 도래하면서 대출 한도의 조정은 부동산 거래의 침체를 가속화할 것으로 예상되고 있습니다.

변동 및 혼합금리 주택대출을 받는 고객들은 스트레스 DSR이 적용되어 대출 한도가 예전보다 줄어들었습니다.

그러나 이전에 입주자모집공고를 한 경우나 매매계약을 체결한 경우에는 새 규제가 적용되지 않으며, 동일한 은행에서 한도 증액이 없는 대환대출이나 재약정의 경우에는 올해 연말까지 스트레스 DSR이 비적용됩니다.
NH농협은행의 시뮬레이션 결과에 따르면, 기존에 부채가 없는 경우에는 시장금리 기준으로 연봉이 5000만원과 7000만원인 차주의 주담대는 약 1.4배의 차이를 보이지만, 기존에 신용대출을 받은 경우에는 2배 이상의 차이가 발생할 수 있습니다.
NH농협은행의 김효선 WM사업부 All100자문센터 부동산 수석위원은 "과거에는 지역에 따라 주택담보대출비율(LTV)이 주담대 신청에 있어 중요한 요소였지만, 이제는 개인의 원리금 상환 능력이 더 중요한 시대가 되었습니다."라며 "연소득 증가에 한계가 있다면 기존 대출을 줄이는 것이 대출 한도를 늘리는 데 효과적일 것"이라고 말했습니다.
그러나 다른 은행으로 대출을 옮기는 경우에는 한도 증액이 없고 스트레스 DSR이 적용되어 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 일부 서민금융상품, 소액대출, 전세자금대출, 주택연금, 보험계약대출, 예적금담보대출, 할부리스, 단기카드대출 등은 이 규제의 적용을 받지 않습니다.
하지만 주택을 구입한 이후에 신규 주담대를 받는 경우에는 기존의 이주비나 중도금 대출, 전세자금대출 등이 스트레스 DSR의 적용 대상에 포함되어 대출 한도가 줄어들게 됩니다.
현재까지 적용된 스트레스 금리는 0.38%로, 이는 과거 5년 중 가장 높은 수준의 월별 가계대출 가중평균금리와 현재의 금리를 비교하여 결정되었습니다.

그러나 과도나 과소한 금리 변동을 보완하기 위해 일정 수준의 하한(1.5%)과 상한(3.0%)이 부여되었습니다.
이번 제도 시행으로 인한 충격을 완화하기 위해 올 상반기에는 스트레스 금리의 25%만 적용되며, 하반기에는 50%가 적용될 예정입니다. 내년부터는 100%가 적용될 것으로 예상됩니다.

이에 따라 올 상반기의 차주별 주담대 한도는 대출 유형에 따라 약 2~4% 정도 감소할 것으로 예상됩니다.
스트레스 DSR의 적용 범위는 올 하반기에 확대될 예정이며, 내년부터는 모든 금융회사에서 DSR이 적용될 것으로 예상됩니다.
이번의 변동은 부동산 시장뿐만 아니라 주택담보대출을 고려하는 소비자들에게도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 앞으로의 부동산 시장 동향과 대출 시장의 변화에 주목할 필요가 있습니다.