11월 부동산 시장 동향과 매매시장 소비심리와 양극화 심화 분석

 

11월 부동산 시장 동향과 매매시장 소비심리와 양극화 심화 분석

최근 아파트값 급상승으로 인한 피로감과 정부의 강력한 대출규제 강화로 인해 부동산 매매시장이 관망세로 접어들었습니다. 

특히, 9월부터 시행된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 정책자금 대출 제한 조치는 매수자들의 자금줄을 막아, 상황을 지켜보자는 심리가 확산되고 있습니다. 

이번 포스팅에서는 국토연구원이 발표한 ‘10월 부동산시장 소비심리지수’와 통계청이 공개한 주택 소유 통계를 기반으로, 부동산 시장의 주요 흐름과 자산 양극화를 심층적으로 분석합니다.

부동산 매매시장의 소비심리를 표현했습니다.

1. 10월 주택 매매시장 소비심리 지수: 상승에서 보합으로 전환

전국 동향

10월 전국 주택매매시장 소비심리지수는 110.1로 전달보다 5.9포인트 하락하며 상승 국면에서 보합 국면으로 전환되었습니다.

소비심리지수란?

국토연구원이 발표하는 지표로, 0200 사이의 점수로 구성되며 100을 기준으로 상승(115 이상), 보합(95115), 하강(95 미만) 국면으로 나뉩니다.

수도권 및 지역별 차이

수도권 지수: 113.1로 전달 대비 8.0포인트 하락하며 보합 국면에 진입.

서울: 여전히 상승 국면(117.7)이지만 보합 전환이 임박.

인천(109.5), 경기(111.2): 이미 보합 국면에 진입.

비수도권: 106.7로 보합 국면 유지. 울산(111.7)과 경북(108.4)은 상승에서 보합으로 전환, 제주는 93.4로 하강 국면에 진입.

2. 서울 아파트 최고가 거래 비중 감소

서울 아파트 매매시장의 관망세가 짙어지면서 최고가 거래 비중도 감소했습니다.

10월 서울 아파트 최고가 거래 비중은 전체 거래(3029건) 중 15.6%(472건)로, 9월(16.9%) 대비 하락했습니다.

주요 자치구 변화

최고가 거래 감소: 서초구(53→22건), 은평구(26→12건), 중랑구(11→7건), 금천구(6→4건) 등.

최고가 거래 증가: 강남구(74→78건), 관악구, 도봉구 등 소형 평형(4억~5억 원대) 중심으로 증가.

주요 원인

정부의 디딤돌대출 축소 및 2단계 DSR 규제로 매수 심리 약화.

주요 고가 아파트 중심 지역에서는 일부 거래가 유지되었으나 거래 건수는 전반적으로 감소.

3. 주택 소유 통계로 본 자산 양극화

통계청이 발표한 ‘2023년 주택소유 통계’는 자산 불평등 심화를 보여줍니다.

자산가액 및 소유 현황

평균 주택 자산가액: 3억 2100만 원(전년 대비 600만 원 상승).

상위 10% 가구: 평균 12억 5500만 원(하위 10% 대비 40.5배).

주택 소유량: 상위 10%는 평균 2.37채, 하위 10%는 0.98채.

주택 소유의 변화

주택 소유자가 된 사람: 71만 9000명.

소유 주택이 증가한 사람: 102만 6000명.

다주택자 비율: 여성(15.0%)이 남성과 동일.

세대별 특징

50대(25.2%)와 60대(22.8%)가 주택 소유 비율이 가장 높음.

1인 가구와 비친족 가구는 주택 소유율이 상대적으로 낮음.

4. 대출 규제가 부동산 시장에 미친 영향

정부의 고강도 대출규제는 단기적으로 부동산 시장을 관망 국면으로 전환시키고 있습니다.

주요 분석

DSR 규제: 매수자 자금 조달 어려움 증가.

정책 대출 축소: 디딤돌대출 등 정책 자금 의존도가 높은 계층에 직접적 타격.

서울: 연말까지 보합세 지속 예상.

결론 및 전망

10월 부동산 시장은 상승세를 이어가던 주요 지표들이 관망 국면으로 전환되며 안정세를 보이고 있습니다.

하지만 자산 양극화는 심화하고 있으며, 고강도 대출규제는 중장기적으로 시장에 구조적 변화를 초래할 것으로 보입니다.

매매 시장의 관망세가 지속되며 거래량 감소와 지역별 편차가 더욱 두드러질 가능성이 있습니다.

부동산 시장 참여자들은 정부 정책과 대출 규제를 주시하며 신중한 의사결정을 해야 할 시점입니다.

히, 상위 10%의 자산 증가 추세와 다주택자 비율의 변화를 고려할 때, 자산 양극화 해소를 위한 사회적 논의가 더욱 필요합니다.