서울 아파트 시장의 최근 동향 그리고 부동산 대출의 매매가격 분석 및 향후 전망

 

서울 아파트 시장의 최근 동향 그리고 부동산 대출의 매매가격 분석 및 향후 전망

서울 주요 지역의 아파트값이 올해 7~8월을 기점으로 급격히 상승하고 있습니다. 최

근 부동산R114에서 발표한 데이터에 따르면, 올해 7∼8월(8월 19일 계약일 기준)의 서울 아파트 매매가격은 2021년 이후 동일 단지, 동일 주택형의 직전 최고가와 비교했을 때 평균 90%까지 회복했습니다.

이는 2021년과 2022년의 부동산 시장이 활황이었던 시기와 비슷한 수준으로, 당시 많은 단지가 역대 최고가를 기록했습니다.

부동산에 대한 각자의 생각을 이미지로 표현했습니다.

자치구별 가격 회복 현황

서울의 각 자치구별로 가격 회복 속도는 상이했습니다.

서초구와 용산구는 올해 3분기 매매가격이 직전 최고가의 평균 99%까지 상승하며, 사실상 역대 최고가에 근접하거나 이를 넘어섰습니다.

예를 들어, 서초구 반포동에 위치한 ‘반포래미안퍼스티지’의 전용 84㎡는 지난달 43억 원(17층)에 거래되며 2009년 준공 이후 최고 가격을 기록했습니다.

용산구의 경우 ‘한남더힐’과 ‘나인원한남’ 등 초고가 단지가 가격 상승을 이끌었습니다.

강남구는 직전 최고가의 97%를 회복했고, 마포구와 종로구는 각각 95%, 성동구와 중구는 93%를 회복하며 강남권과 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 지역의 도심 아파트가 빠르게 가격을 회복하는 모습을 보였습니다.

양천구와 송파구, 광진구, 영등포구 등도 최고가의 90% 이상을 회복했으며, 동작구와 강동구도 각각 91%와 90% 수준까지 거래 가격이 올라왔습니다.

특히 양천구 목동의 재건축 아파트는 신시가지 7단지의 전용 66㎡가 지난달 19억 5,500만 원에 매매된 후 이달에는 20억 원에 거래되며 2022년 9월의 전고점 가격을 경신했습니다.

강북지역의 회복 속도

반면 강북 지역의 회복 속도는 상대적으로 더딘 편입니다.

중랑구는 85%, 금천구와 강북구는 각각 83%, 노원구는 80%의 회복률을 기록하며 중저가 아파트가 많은 지역은 80%대 회복에 그쳤습니다.

도봉구는 3분기 실거래 가격이 직전 최고가 대비 79%에 불과해 서울 전체 지역에서 가장 낮은 회복률을 보였습니다.

정책 및 경제적 요인

여경희 부동산R114 빅데이터연구소장은 "올해 9억 원 이하 아파트 대상의 신생아특례대출 등 정책 대출이 확대되었고, 고가 주택의 주택담보대출 금리도 하락하여 자금 조달 여건이 개선됐다"며, 이로 인해 생애 첫 주택을 마련하려는 수요와 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요가 증가했다고 분석했습니다.

또한 주택 공급 부족에 대한 우려가 커지면서 준상급지의 상승 거래가 늘어 가격 회복 속도가 빨라졌다고 덧붙였습니다.

그러나 단기간 내 매매가격이 급등하면서 이달 들어 아파트 거래량이 감소하는 모습을 보이고 있습니다.

또한, 금융당국이 다음 달부터 주택담보대출 금리를 인상하고 대출 한도를 축소할 예정이어서 서울 아파트값은 한동안 관망세를 보이며 상승세가 둔화될 가능성이 큽니다.

래미안 원펜타스 청약 이슈

지난달 청약 시장에서는 서울 서초구 반포동의 '래미안 원펜타스'가 큰 관심을 받았습니다.

하지만 이 단지에서는 당첨이 취소되거나 포기한 가구가 50세대나 발생했습니다. 이 단지는 3.3㎡당 분양가가 6,736만 원으로 전용 84㎡ 기준 22억~23억 원대였으나, 주변 신축 아파트인 '래미안 원베일리'의 84㎡가 44억 원에 거래되는 등 약 20억 원가량의 시세 차익이 예상되면서 특별공급 및 1순위 청약에 총 13만 명이 몰리며 청약 광풍이 일었습니다.

그러나 높은 자금 부담과 부적격 당첨 사례로 인해 계약을 포기한 사례가 많아, 50가구가 계약에 실패한 것으로 나타났습니다.

국토교통부는 내달 초에 원펜타스 부정 청약 의혹과 관련해 조사를 시작할 방침입니다.

향후 전망

다음 달부터 대출 규제가 강화되면서 주택 거래량이 감소하고, 가격 상승세가 둔화될 가능성이 큽니다.

특히 대출 의존도가 높은 지역에서는 거래와 가격 변동에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

전문가들은 서울 내에서도 선호 지역과 비선호 지역 간 가격 격차가 벌어질 가능성이 크다고 예측합니다.

과거 사례와 비슷하게 대출 규제가 강화되면 현금 보유자들이 주도하는 지역에서는 집값이 유지되거나 오히려 상승할 수 있는 반면, 자금력이 부족한 실수요자들은 더 큰 어려움을 겪게 될 가능성이 큽니다.

서울의 부동산 시장은 당분간 가격 조정과 거래량 감소를 겪을 것으로 보이며, 이러한 변화에 따른 시장의 움직임을 지속적으로 관찰해야 할 필요가 있습니다.

서울 아파트 가격 상승세가 둔화되면 자금력이 약한 실수요자들에게 어떤 대안이 있을까요?

자금력이 약한 실수요자들이 서울 아파트 시장에서 어려움을 겪을 때, 몇 가지 대안이 있을 수 있습니다.

외곽지역이나 경기 지역으로의 이주: 서울 내에서의 가격 부담이 너무 크다면, 서울 외곽이나 경기 지역의 신축 아파트를 고려할 수 있습니다.

이러한 지역은 상대적으로 가격이 낮고, 교통 인프라가 개선되면서 서울 중심부로의 접근성도 좋아지고 있습니다.

임대주택 활용:

정부에서 제공하는 공공임대주택이나 장기전세주택을 활용하는 것도 하나의 대안입니다.

임대주택은 상대적으로 저렴한 월세나 보증금으로 안정적인 주거를 제공받을 수 있습니다.

청약 통장 활용:

청약 저축이나 주택청약종합저축을 통해 신규 분양 아파트에 도전할 수 있습니다.

특히 특정 요건을 충족하는 생애 최초 주택 구매자나 신혼부부 등을 대상으로 한 특별공급이 있으므로, 이를 적극 활용하는 것이 좋습니다.

공동구매나 리모델링 아파트:

상대적으로 저평가된 지역의 아파트를 공동 구매하거나 리모델링 프로젝트를 통해 저렴하게 주택을 마련하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.

정부 지원 프로그램:

생애 최초 주택 구매자나 신혼부부를 위한 특별 대출 프로그램을 이용하여 자금을 확보할 수 있습니다.

이러한 프로그램은 상대적으로 낮은 이자율과 유리한 조건을 제공하므로, 자신의 상황에 맞는 프로그램을 잘 찾아보는 것이 중요합니다.

대출 규제가 강화된 상황에서 현금 보유자들이 유리한 이유는 무엇이며, 이로 인해 발생할 수 있는 사회적 불평등은 어떤 모습일까요?

현금 보유자들이 대출 규제가 강화된 상황에서 유리한 이유는 다음과 같습니다.

대출 의존도 감소:

대출 규제가 강화되면 대출 한도가 줄어들어 자금 조달이 어려워집니다.

이때 현금을 많이 보유하고 있는 사람들은 대출에 의존하지 않고도 주택을 구매할 수 있어 상대적으로 유리합니다.

빠른 의사결정 가능:

현금 보유자는 금융기관의 대출 승인 절차를 기다릴 필요 없이 신속하게 거래를 성사시킬 수 있습니다.

이는 매도자가 원하는 시점에 빠르게 구매할 수 있는 능력을 부여합니다.

가격 협상력 증가:

현금 구매자는 매도자와의 협상에서 유리한 위치에 있습니다.

특히 빠르게 거래를 마무리 지을 수 있는 현금 구매자에게는 매도자가 가격을 조금 낮춰주더라도 거래를 우선시할 가능성이 큽니다.

이로 인해 발생할 수 있는 사회적 불평등은 다음과 같습니다.

주택 소유의 양극화:

현금 보유자들은 높은 가격대의 주택을 계속해서 구매할 수 있지만, 자금력이 부족한 사람들은 주택을 구매하기 어렵게 됩니다.

이는 주택 소유자의 양극화를 심화시키고, 부동산 자산 격차를 확대시킵니다.

주거 안정성 저하:

대출 규제가 강화되면 자금력이 부족한 실수요자들은 주거 불안정에 노출될 가능성이 커집니다.

이로 인해 주거 환경의 질이 낮아지거나, 원치 않는 지역으로 이주해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

사회적 이동성 제한:

주택 구매가 어려워지면 경제적 상승 기회를 잡기 힘들어지고, 이는 사회적 이동성을 제한합니다.

특히 중산층 이하 계층의 경우, 주택을 통한 자산 형성이 어려워지면서 계층 간 격차가 더 벌어질 수 있습니다.

서울 내 지역별 아파트 가격 회복 속도 차이는 어떤 요인에 의해 발생했으며, 앞으로도 이러한 차이가 지속될 가능성은 어떻게 보시나요?

서울 내 지역별 아파트 가격 회복 속도의 차이는 여러 요인에 의해 발생합니다.

지역의 선호도와 입지 조건:

강남구, 서초구, 용산구 등은 전통적으로 선호도가 높은 지역으로, 이 지역의 아파트는 경제 상황이 좋아질 때마다 빠르게 가격이 회복됩니다.

좋은 교육 환경, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라 등으로 인해 이들 지역은 항상 높은 수요를 유지하고 있습니다.

재건축 및 개발 호재:

양천구 목동 등 재건축 가능성이 있는 지역은 미래 가치 상승 기대감으로 인해 가격이 빠르게 회복됩니다.

이러한 호재가 있는 지역은 단기적으로도 가격이 상승할 가능성이 높습니다.

고가 아파트의 비율:

초고가 아파트가 많이 분포한 지역은 현금 보유자가 많아 대출 규제의 영향을 덜 받습니다.

이로 인해 시장 상황이 불확실할 때도 가격 하락 폭이 적고, 회복 속도도 빠릅니다.