최근 부동산시장 동향 지방아파트 미분양 우려 속에서도 '완판' 사례 증가 과연 그진실은?

 

최근 부동산시장 동향 지방아파트 미분양 우려 속에서도 '완판' 사례 증가 과연 그진실은?

최근 부동산 시장 침체로 인해 지방 아파트의 미분양 우려가 커지고 있는 상황에서도 일부 단지에서는 '완판' 사례가 심심치 않게 나오고 있습니다. 이는 분양시장이 실거주 수요 위주로 흘러가면서 같은 지역 내에서도 입지, 분양가 등에 따라 양극화가 심화되고 있는 것을 보여줍니다.

2분기 분양 예정 물량과 지방 분양의 특징

부동산 리서치업체 리얼투데이가 부동산R114 자료를 분석한 결과, 올해 2분기에만 전국 총 8만8243가구가 공급될 예정입니다. 

이 가운데 지방에 분양 중이거나 분양 예정인 물량은 48.4%로 총 4만2704가구에 달합니다. 

최근에는 지방 건설사들뿐 아니라 10대 건설사들도 적극적으로 지방 분양에 나서고 있습니다. 대형 건설사들의 유명 브랜드 아파트들은 브랜드 선호도가 높고, 상대적으로 지방에서 물량이 적어 희소성이 있기 때문입니다. 

또한, 분양 후 차익에 대한 기대감도 크고, 투자 측면에서도 유리해 '완판'되는 사례가 적지 않게 발생합니다.

예를 들어, 지난 4월 삼성물산이 충청남도 아산시 탕정면에 분양한 '아산 탕정 삼성트라팰리스'는 1순위 평균 407.5대 1의 높은 경쟁률을 기록했습니다.

10대 건설사의 지방 분양 비중 증가

올해 1분기 지방 거점도시에 분양한 1만2523가구 중 10대 건설사(2023년 시공능력평가 기준, 컨소시엄 포함)가 분양한 단지는 9702가구로 전체의 약 77.5%를 차지했습니다. 

이는 지난해 1분기에 기록한 48.4%보다 29.1%포인트 증가한 수치입니다.

주요 건설사의 지방 분양 사례

현대건설 컨소시엄은 대전 서구 가장동 일대에 '힐스테이트 가장더퍼스트'를 분양 중입니다. 

이 단지는 도마·변동 1구역 재개발 사업으로 지어졌으며, 우수한 정주 여건과 둔산동 학원가를 이용할 수 있는 점이 장점입니다. 

총 1779가구 규모 중 1339가구가 일반분양 물량입니다.

한화 건설부문은 대전광역시 서구 도마·변동9재정비촉진구역에서 HJ중공업과 공동 시공하는 브랜드 아파트 '도마 포레나해모로'를 분양 중입니다. 

이 단지는 도마·변동지구 내에 위치하며, 총 818가구 중 568가구가 일반분양 물량입니다.

GS건설은 전남 순천 순천만국가정원 인근에 '순천그랜드파크자이'를 다음 달 분양할 예정입니다. 

총 997가구로 구성된 이 단지는 순천풍덕지구 개발의 본격화를 알리는 첫 분양 아파트로 기대를 모으고 있습니다.

전문가 의견 및 주의사항

전문가들은 지방 분양시장 상황이 좋지 않아 투자를 목적으로 할 경우 주의가 필요하다고 조언합니다. 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “올해 지방 분양시장 전망은 좋지 않다. 지방에서 미분양이 꾸준히 발생하는데 미분양이 많은 지역에 수요자들이 청약 통장을 쓸 이유가 없기 때문”이라며 “다만 수도권과 마찬가지로 옥석가리기가 심화하면서 입지적인 이점이나 분양가 등에 따라 좋은 성적을 거두는 단지들이 있다.브랜드나 단지 규모도 부가적으로 영향을 미친다”고 말했습니다.

한 분양업계 관계자는 “지방 분양시장에서 신규 분양을 노리는 수요자들은 대체재를 찾는 연습이 필요하다”면서 “신규 분양 아파트 주변 신축, 준신축 아파트들의 시세를 확인하고, 입지 등을 비교해 신규 분양이면서 투자가치까지 있는지 확인해 청약 계획을 세울 필요가 있다”고 조언했습니다.

전국 미분양 주택 증가와 정부 대책

전국 미분양 주택이 1년 만에 7만 가구를 넘어선 것으로 집계됐습니다. 

'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택도 9개월 연속 증가했습니다. 

최근 국토교통부가 발표한 '4월 주택통계'에 따르면 지난 4월 전국 미분양 주택은 7만1997가구로, 전월 대비 10.8% 증가하면서 5개월 연속 증가세를 보였습니다.

악성 미분양 해소를 위해 정부는 '기업구조조정 리츠(CR리츠)'를 10년 만에 재도입했습니다. 

CR리츠는 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들이고 임대로 운영하다 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조입니다. 

CR리츠를 통해 손실 규모를 줄이고 투자자에게 일정 이익을 제공할 수 있지만, 건설업계는 지방 미분양 물량 해소에는 한계가 있을 것이라며 공공기관 매입확약 등의 추가적인 대책이 필요하다고 주장하고 있습니다.

향후 전망

이달에는 4만 가구에 육박하는 물량이 청약시장에 쏟아질 예정입니다. 

분양예정 물량은 44개 단지, 총 3만9393세대(일반분양 2만9340세대)로 조사됐습니다. 

특히, 경기도에서 가장 많은 2만2169세대가 분양될 예정입니다.

지방 아파트 분양시장은 여전히 많은 도전과 기회가 공존하고 있습니다. 

수요자들은 신중하게 접근하여 자신에게 맞는 최적의 선택을 해야 할 것입니다.

지방 아파트 분양시장에서 브랜드 아파트가 인기를 끄는 이유는 무엇일지 알아보겠습니다.

브랜드 아파트가 인기를 끄는 이유는 여러 가지가 있습니다.

신뢰도와 품질 보장:

대형 건설사들이 시공한 브랜드 아파트는 건축 품질과 사후 관리 측면에서 높은 신뢰도를 제공합니다. 

이는 수요자들에게 안정감을 주고, 장기적인 거주나 투자 측면에서 유리하게 작용합니다.

브랜드 선호도:

유명 브랜드 아파트는 그 자체로도 높은 가치를 지니며, 특히 지방에서는 희소성이 높아 더욱 선호됩니다. 

브랜드 아파트는 일반적으로 부동산 시장에서 재판매 시에도 높은 가격을 유지할 가능성이 큽니다.

입지 및 편의시설:

대형 건설사들은 주로 입지가 좋은 지역에 대규모로 아파트 단지를 개발합니다. 

이는 주변 인프라와 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활의 편리함을 제공합니다.

미래가치 기대:

브랜드 아파트는 분양 후 시세 상승에 대한 기대감이 높습니다. 

이는 투자자들에게 매력적인 요소로 작용하여 청약 경쟁률을 높이는 요인이 됩니다.

CR리츠의 재도입이 지방 미분양 해소에 얼마나 효과적일까요?

CR리츠의 재도입이 지방 미분양 해소에 미칠 효과는 다음과 같은 요인들에 따라 달라질 수 있습니다.

단기적 해결책:

CR리츠는 단기적으로 미분양 주택을 매입하여 임대로 운영하고, 시장 상황이 좋아지면 분양 전환을 통해 수익을 창출하는 구조입니다. 

이는 일정 부분 미분양 물량을 흡수하는 효과가 있습니다.

세제 혜택:

CR리츠에 대한 세제 혜택(취득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등)은 투자자들에게 매력적인 조건을 제공하여 지방 미분양 주택을 매입하도록 유도할 수 있습니다.

공공기관 매입확약 필요:

전문가들은 CR리츠만으로는 미분양 해소에 한계가 있다고 보고 있습니다. 

공공기관이 미분양 주택을 매입하겠다는 확약을 제공하면 신용 보강 효과가 있어 더 많은 투자자들이 참여할 수 있습니다.

장기적 시장 안정성:

CR리츠가 미분양 주택을 임대로 운영하는 동안 시장 상황이 개선되면, 주택 공급 과잉 문제를 완화하고, 장기적으로 부동산 시장의 안정성을 높일 수 있습니다.

지방 분양시장에서 신규 분양 아파트를 선택할 때 고려해야 할 중요한 요소는 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

신규 분양 아파트를 선택할 때 고려해야 할 중요한 요소는 다음과 같습니다.

입지 조건:

주변 인프라(교통, 교육, 상업시설 등)가 잘 갖춰져 있는지 확인해야 합니다. 입지 조건은 장기적인 가치 상승과 생활의 편리성에 큰 영향을 미칩니다.

분양가:

분양가는 주택 구매 결정에 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 

주변 시세와 비교하여 적정한 가격인지, 향후 시세 상승 가능성이 있는지 분석해야 합니다.

건설사와 브랜드:

신뢰할 수 있는 대형 건설사의 브랜드 아파트는 품질과 사후 관리가 우수합니다. 

브랜드 아파트는 미래 가치 상승 가능성도 높아 투자 측면에서 유리합니다.

단지 규모와 편의시설:

대규모 단지일수록 다양한 편의시설과 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

이는 생활의 질을 높이는 중요한 요소입니다.

미분양 현황:

해당 지역의 미분양 현황을 확인하여, 과잉 공급 지역인지, 수요가 충분한지 파악하는 것이 중요합니다.

미분양이 많은 지역은 향후 시세 하락 가능성이 있습니다.

주변 시세와 비교:

주변 신축, 준신축 아파트의 시세와 비교하여 분양가의 적정성을 판단해야 합니다. 이는 향후 재판매나 임대 수익 측면에서도 중요한 요소입니다.