서울 84㎡ 아파트 전세 시장 동향 및 서초구 집단취락지역 재개발 계획

 

서울 84㎡ 아파트 전세 시장 동향 및 서초구 집단취락지역 재개발 계획

서울 84㎡ 아파트 전세 시장 현황

서울에서 2024년 4월까지 84㎡ 아파트 전세 거래 동향을 살펴보면, 이른바 '국민평형(국평)'으로 불리는 전용면적 84㎡ 아파트 전세 계약의 약 48.9%가 6억원 미만으로 거래되었습니다. 

이는 전셋값 상승의 영향으로 6억원 미만의 국평 전세 거래 비중이 점점 줄어들고 있음을 보여줍니다.

부동산 정보제공 업체인 경제만랩에 따르면, 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 올해 1월부터 4월까지 서울 84㎡ 기준 아파트 전세 거래량은 총 1만4488건이었습니다. 

이 중 전세 가격 6억원 미만 거래량은 7088건으로 전체 거래의 48.9%를 차지하며, 이는 국토부가 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 가장 낮은 비중입니다.

서울 84㎡ 규모의 아파트 6억원 미만 전세거래 비중은 매년 줄어드는 추세입니다. 

연도별로 살펴보면 2011년에는 99.2%였던 것이 2023년에는 60.1%로 떨어졌고, 올해 들어 4월까지는 48.9%로 다시 감소하며 역대 최저치를 기록했습니다.

금액대별 전세 거래량

서울 84㎡ 아파트 전세 거래를 금액대별로 보면 다음과 같습니다.

6억 이상~9억원 미만: 5712건 (39.4%)

9억 이상~15억원 미만: 1520건 (10.5%)

15억원 이상: 168건 (1.2%)

자치구별 6억원 미만 전세 거래 비중

서울 25개 자치구 중 6억원 미만 전세 거래 비중이 가장 낮은 곳은 '강남구'로, 올해 4월까지 84㎡ 아파트 전세 거래량은 총 777건 중 54건(6.9%)이 6억원 미만으로 거래되었습니다. 

그 뒤를 이어 서초구(11.6%), 중구(15.2%), 광진구(16.5%), 종로구(16.5%) 등의 순으로 조사되었습니다.

서초구 집단취락지역 재개발 계획

서울시는 최근 제8차 도시·건축공동위원회를 열고 서초구 집단취락지역인 청룡마을 등 6개 구역(10개 마을)에 대한 지구단위계획구역 및 계획 결정을 수정가결했습니다. 

이는 서울형 전용주거지로서의 새로운 주거모델을 제안하기 위함입니다.

대상지 및 재개발 배경

대상지는 2002년, 2006년에 개발제한구역에서 해제된 서초구의 6개 구역(10개 마을)입니다. 이 지역은 청룡·원터, 홍씨·능안·안골, 본, 염곡, 성·형촌, 전원마을 등으로 구성되어 있으며, 전용주거지역으로 관리되던 곳입니다. 

최근에는 내곡·서초·우면 공공주택지구 등 대단위 개발사업과 자연재해로 인한 피해 발생 등으로 인해 재개발이 필요해졌습니다.

재개발 계획 주요 내용

서울시는 이번 지구단위계획을 통해 제1종 전용주거지역에서 제1종 일반주거지역으로 용도지역을 상향 조정했습니다. 

용도지역이 변경되더라도 기존 건축물과 조화를 이룰 수 있도록 건폐율과 높이 등 마을별 특성을 반영한 건축계획을 수립했습니다. 

특히 지하층 주거 불허 계획을 통해 자연재해에 대응하는 관리계획을 마련하고, 집단취락 마을의 자연친화적인 주거지 특성을 살린 건축디자인 가이드라인을 적용했습니다.

조남준 도시공간본부장은 “이번 지구단위계획을 통해 서울형 전용주거지역의 새로운 주거모델을 제안하여 마을이 지속가능한 친환경 주거지로 변모할 수 있을 것”이라고 밝혔습니다.

서울의 전세 시장과 재개발 계획에 대한 동향을 종합적으로 분석해보면, 앞으로도 전셋값 상승과 재개발로 인한 주거환경 변화가 지속될 것으로 예상됩니다. 

이에 따라 시장의 변화에 민감하게 대응하고, 새로운 주거모델의 발전 방향을 주목할 필요가 있습니다.

서울 84㎡ 아파트 전세 시장의 변화가 앞으로 어떻게 진행될것인가 한번 알아보겠습니다.

서울 84㎡ 아파트 전세 시장은 다음과 같은 요인들에 의해 변화할 가능성이 높습니다.

전셋값 상승 지속:

최근 몇 년간 전셋값이 계속 오르고 있는 추세입니다. 이는 공급 부족, 금리 상승, 그리고 인플레이션 등의 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다. 따라서 앞으로도 전셋값이 더 상승할 가능성이 있습니다.

정부 정책:

정부의 부동산 정책은 전세 시장에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 

전세 대출 규제, 세금 정책, 공급 확대 정책 등이 시장 변동에 중요한 변수로 작용할 것입니다.

공급 부족: 

서울 내 새로운 아파트 공급이 제한적인 상황에서 기존 아파트에 대한 수요는 계속 높아질 것입니다. 

이는 전셋값 상승을 더욱 부추길 수 있습니다.

주택 구매 선호도 변화: 

전세보다 매매를 선호하는 경향이 증가할 경우 전세 수요가 줄어들 수 있지만, 현재의 전셋값 상승 추세로 인해 구매 여력이 부족한 사람들은 여전히 전세를 선호할 가능성이 높습니다.

재개발 및 재건축:

재개발 및 재건축 사업이 활발해지면 일시적으로 전세 공급이 줄어들어 전셋값 상승을 초래할 수 있습니다. 

반면, 장기적으로는 공급이 확대되어 시장 안정에 기여할 수도 있습니다.

서초구 집단취락지역 재개발로 인한 구체적인 혜택과 단점은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

혜택:

주거환경 개선:

오래된 주택과 인프라가 현대적으로 개선되며, 주거환경이 크게 향상될 것입니다.

자연재해 대응:

지하층 주거 불허 및 기타 방재 계획을 통해 자연재해에 대한 대비가 강화됩니다.

자연친화적 설계: 

집단취락 마을의 자연친화적인 특성을 반영하여, 쾌적한 주거 환경을 유지할 수 있습니다.

재산 가치 상승:

재개발로 인해 부동산 가치가 상승할 가능성이 높습니다. 

이는 주민들에게 경제적인 이득을 가져다줄 수 있습니다.

단점:

이주 문제:

재개발 과정에서 임시 거주지로 이주해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다. 

이로 인해 주민들의 생활에 불편이 초래될 수 있습니다.

재개발 비용 부담:

재개발에 필요한 비용이 증가할 수 있으며, 이는 주민들에게 경제적 부담으로 작용할 수 있습니다.

사회적 갈등:

재개발 과정에서 일부 주민들과의 갈등이나 반발이 발생할 수 있습니다. 

이는 프로젝트의 진행을 지연시키거나 복잡하게 만들 수 있습니다.

환경 영향:

재개발 과정에서 발생하는 환경적 영향도 고려해야 합니다. 

특히 공사 과정에서 발생하는 소음, 먼지 등의 문제가 있을 수 있습니다.

서울의 다른 자치구에서도 비슷한 재개발 계획이 진행되고 있는지 궁금합니다.

서울의 여러 자치구에서도 비슷한 재개발 계획이 활발히 진행되고 있습니다. 주요 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

용산구:

용산구에서는 국제업무지구 개발, 한남뉴타운 등 대규모 재개발 프로젝트가 진행 중입니다. 

이는 지역의 경제 활성화와 주거환경 개선을 목표로 하고 있습니다.

영등포구:

영등포구는 영등포역 일대의 도시재생사업을 통해 노후된 주거지와 상업지구를 재개발하고 있습니다. 

이는 주민들의 생활환경을 개선하고 지역 경제를 활성화하는 데 기여할 것입니다.

성동구:

성동구에서는 왕십리 뉴타운 등 다양한 재개발 사업이 진행 중입니다. 

이는 주거환경 개선과 함께 지역 상권 활성화를 목표로 하고 있습니다.

동작구:

동작구는 흑석뉴타운 등 재개발 프로젝트를 통해 주거지와 상업지역을 현대화하고 있습니다. 

이는 주민들에게 보다 나은 생활환경을 제공할 것입니다.