서울 강남권 부동산 시장: 토지거래허가구역 해제 이후의 실거래가와 시장 분위기 분석

 

서울 강남권 부동산 시장: 토지거래허가구역 해제 이후의 실거래가와 시장 분위기 분석

 

서울시가 최근 강남권의 부동산 시장 급등이 실거래가 상승이 아닌 호가 상승에 국한됐다고 분석했다. 

이는 토지거래허가구역(토허구역) 해제 이후 시장이 과열되고 있다는 지적에 대한 해명이다. 

그러나 이러한 분석이 현장 분위기와 동떨어졌다는 의견도 존재한다. 

본 포스팅에서는 강남권 부동산 시장의 실거래 동향, 호가 변화, 경매시장 분위기, 그리고 월세 증가 현상을 종합적으로 분석한다.

서울 부동산 실거래에 대한 이미지를 표현했습니다.

1. 서울시의 실거래가 분석

서울시는 잠실, 삼성, 대치, 청담동 305개 단지에서 토허구역 해제 이후 22일간(2월 13일3월 6일) 실거래가 87건 이뤄졌으며, ㎡당 평균 가격은 2982만 원으로 이전 22일(1월 22일2월 12일) 동안의 3020만 원보다 1.3% 하락했다고 발표했다.

또한 전용면적 84㎡ 기준으로도 거래량이 35건에서 36건으로 소폭 증가했으며, 평균 매매가는 26억9000만 원에서 27억1000만 원으로 1% 상승하는 데 그쳤다고 분석했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 강남권에서 하락 거래가 일부 포착됐다.

예를 들어, 송파구 잠실엘스(84㎡)는 지난 2월 25일 22억 원에 거래됐으며, 이는 2월 14일 거래된 26억5000만 원보다 4억5000만 원 낮은 가격이다.

2. 실거래와 호가의 괴리

서울시는 호가 상승이 실제 거래로 이어지지 않았다고 분석했지만, 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수에 따르면 토허구역 해제 이후 상승세가 뚜렷했다.

송파구: 2월 셋째 주 0.36%, 넷째 주 0.58%, 3월 첫째 주 0.68% 상승

강남구: 같은 기간 0.27%, 0.38%, 0.52% 상승

서초구: 0.18%, 0.25%, 0.49% 상승

현장에서는 매도자가 매물을 거둬들이고 호가를 높이는 분위기이며, 매수 대기자들은 즉시 계약을 해야 할 정도로 강남 시장의 매도자 우위 상황이 지속되고 있다.

3. 강남권 주요 단지 신고가 경신 사례

실거래가 하락 사례가 존재하지만, 신고가 거래도 잇따르고 있다.

대치동 래미안대치팰리스(84㎡): 40억 원 거래 (이전 최고가 35억1000만 원)

개포우성2단지(127㎡): 50억5000만 원 거래 (이전 최고가 47억 원)

4. 서울 아파트 경매시장 동향

지지옥션의 '2025년 2월 경매동향보고서'에 따르면, 서울 아파트 경매 진행건수는 253건으로 증가했으나 낙찰률(42.7%)과 낙찰가율(91.8%)은 각각 4.5%p, 1.5%p 하락했다.

하지만 송파구 잠실동 일대는 토허구역 해제 효과로 낙찰가율이 강세를 보였으며, 특히 헬리오시티(85㎡) 경매에는 87명이 응찰하여 감정가(18억3700만 원)의 117.5%인 21억5778만 원에 낙찰되었다.

5. 강남권 월세 시장의 변화

2025년 1~2월 서울 아파트 임대차 시장에서는 월세 거래(1만6570건)가 전세 거래(1만5865건)를 앞질렀다.

강남권(송파, 강남, 서초)에서는 고가 월세 계약도 다수 성사됐다.

디에이치퍼스트티어아이파크(85㎡): 보증금 1억 원, 월세 600만 원

아크로리버뷰신반포(78.5㎡): 보증금 10억 원, 월세 400만 원

파크리오(144.77㎡): 보증금 1억 원, 월세 530만 원

WM영업전략부는 "기준금리 인하와 전세대출 규제 강화로 인해 서울 아파트 월세화 현상이 지속될 것"이라고 전망했다.

결론 알아보기

강남권 부동산 시장은 토허구역 해제 이후 실거래가 상승은 미미하지만, 호가 상승과 신고가 거래가 공존하는 양상을 보이고 있다.

특히, 강남 3구의 경매시장과 월세 시장에서 강세가 두드러진다.

서울시의 분석이 단기적인 실거래가 변화에 초점을 맞춘 반면, 시장 참여자들은 호가 상승과 시장 심리를 중요하게 보고 있다.

따라서 앞으로도 강남권 부동산 시장의 흐름을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.