서울 대형 아파트 가격 역대 최고치 경신, 시장 양극화 심화

 

서울 대형 아파트 가격 역대 최고치 경신, 시장 양극화 심화

대형아파트의 이미지를 표현했습니다.

대형 아파트 매매가격지수 최고 기록

2025년 1월 기준 서울 대형 아파트(전용면적 135㎡ 이상) 매매 가격지수가 역대 최고치를 기록했다.

KB부동산의 월간 주택가격 동향 자료에 따르면, 2025년 1월 서울 대형 아파트 매매 가격지수는 106.6으로 집계되며 지난해 12월(106.4) 대비 0.2포인트 상승했다. 이는 2013년 3월(65.6) 이후 가장 높은 수준이다.

강남권 대형 아파트 가격 강세

서울 내에서도 강남권(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구 등 11개구)의 대형 아파트 매매가격지수가 가장 높은 것으로 나타났다.

당 지역의 대형 아파트 가격지수는 107.4로 역대 최고치를 경신했다.

반면 강북 14개구의 대형 아파트 가격지수는 104.3으로 강남권과의 격차가 3.1포인트 벌어지며, 강남과 강북 간 가격 양극화가 더욱 심화되고 있다.

'똘똘한 한 채' 선호로 대형 아파트 수요 증가

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 팀장은 "다주택자에 대한 종합부동산세 및 양도소득세 부담 증가, 대출 규제 등으로 인해 '똘똘한 한 채' 선호현상이 더욱 강해지고 있다"며 "강남권을 중심으로 대형 아파트에 대한 수요가 증가하며 가격 상승을 견인하고 있다"고 분석했다.

서울 아파트 시장의 양극화 심화

서울 아파트 시장의 양극화는 5분위 배율(상위 20%와 하위 20%의 가격 차이)에서도 뚜렷하게 나타났다.

2025년 1월 기준 서울의 주택 종합 5분위 배율은 10.9를 기록하며, 상위 20% 주택의 가격이 하위 20%보다 약 10.9배 높은 수준임을 의미한다. 이는 2023년 5월(9.9) 이후 꾸준히 상승하는 추세다.

반면 기타 지방의 2025년 1월 5분위 배율은 7.8을 기록했다.

2022년 11월 8.1 이후 등락을 반복하며 점진적으로 낮아지고 있어, 고가 아파트 중심의 가격 상승이 서울에 집중되고 있음을 시사한다.

이는 대형 아파트 수요 증가와 함께 부동산 시장의 양극화가 더욱 심화될 가능성을 높인다.

강남권 정비사업에서 대형 아파트 공급 확대

대형 아파트 수요 증가에 따라 강남권 재건축·재개발 사업에서도 대형 아파트 공급이 확대되고 있다.

부동산114 렙스 자료에 따르면, 135㎡ 초과 대형 아파트 분양 물량은 지속적으로 증가하는 추세를 보인다.

2020년: 전체 36만6089가구 중 0.1%(517가구)

2021년: 전체 38만8226가구 중 0.3%(1227가구)

2022년: 전체 35만9386가구 중 0.5%(1822가구)

2023년: 전체 21만2068가구 중 0.5%(1056가구)

2024년: 전체 24만9617가구 중 1.3%(3344가구)

강남권 정비사업에서 대형 아파트의 비중 역시 증가하고 있다.

분양 물량 비중을 살펴보면 다음과 같다.

2020년: 0.5%(4만2911가구 중 233가구)

2021년: 0.5%(1만274가구 중 51가구)

2022년: 0.2%(2만7356가구 중 43가구)

2023년: 0.4%(2만4519가구 중 92가구)

2024년: 2.5%(3만983가구 중 773가구)

한국은행 기준금리 인하와 부동산 시장 영향

한국은행의 분석에 따르면, 기준금리를 0.25%포인트 인하하면 집값이 최대 0.4% 상승하고 가계부채가 약 5조1000억원 증가할 것으로 예상된다.

반대로 기준금리를 0.25%포인트 인상하면 주택 가격이 0.4% 하락하고, 가계부채는 5조1000억원 감소할 것으로 분석됐다.

또한, 기준금리 0.25%포인트 인하는 GDP갭(실질GDP-잠재GDP)을 0.07%포인트 확대하고, 소비자물가 상승률(전년 대비)은 0.05%포인트 높이는 효과를 미칠 것으로 전망된다.

결론: 대형 아파트 시장 전망

서울의 대형 아파트 시장은 여전히 강세를 보이며, 강남권을 중심으로 한 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 지속될 가능성이 높다.

또한, 대형 아파트 공급이 늘어나고 있음에도 수요가 꾸준히 증가하면서 가격 상승세가 이어지고 있다.

금리 변동에 따른 부동산 시장 영향도 주목할 필요가 있다.

한국은행이 기준금리를 조정할 경우, 이에 따른 주택 가격과 가계부채 변화를 면밀히 분석해야 한다.

앞으로 서울 아파트 시장의 양극화는 더욱 심화될 가능성이 높으며, 이에 대한 정부 정책과 시장의 반응이 향후 부동산 시장의 주요 변수가 될 것으로 보인다.