서울 아파트 전셋값 동향 및 변화 요인 분석: 신축·구축 단지 간 격차와 시장 트렌드

 

서울 아파트 전셋값 동향 및 변화 요인 분석: 신축·구축 단지 간 격차와 시장 트렌드

서울 아파트 전셋값이 최근 들어 안정세를 보이고 있지만, 노후 아파트 단지의 전셋값 상승세는 지속되고 있습니다. 

이 글에서는 신축과 구축 아파트 전셋값의 변화, 주요 원인, 그리고 시장 전반에 미치는 영향을 분석해 보겠습니다.

서울부동산 아파트에 대한 이미지를 표현했습니다.

1. 서울 아파트 전셋값 변화 현황

구축 단지 전셋값 상승

지난해 12월 기준, 준공 20년 이상 된 아파트의 전세가격지수는 전월 대비 0.06% 상승했습니다.

신축 단지 전셋값 하락

같은 기간 준공 5년 이하 신축 아파트는 0.02%, 준신축(5~10년 차) 아파트는 0.06% 하락했습니다.

신축 단지 전셋값 약세는 동대문구, 강동구 등 입주 물량이 집중된 지역에서 두드러졌습니다.

2. 구축 단지 전셋값 상승 이유

재건축 기대감

준공 40년이 넘은 아파트에서도 전세 거래가 활발합니다.

대표적으로 마포구 ‘성산시영’은 2023년 1~11월 전세 계약 건수가 596건에 달해 서울 전체 아파트 중 4위를 기록했습니다.

‘성산시영’, ‘올림픽선수기자촌’ 등 노후 단지는 재건축 추진으로 매력도가 높아졌습니다.

상대적 전셋값 저렴

성산시영(전용 59㎡)의 전세 시세는 3억 원으로, 같은 지역 평균 전셋값(4억 7000만 원)보다 훨씬 저렴합니다.

송파구 ‘잠실주공 5단지’(전용 76㎡) 전세 시세는 4억 원으로, 송파구 평균 전셋값(7억 원) 대비 3억 원 저렴합니다.

3. 신축 단지 전셋값 하락 이유

입주 물량 증가

동대문구 ‘래미안 라그란데’(전용 59㎡) 전세 호가는 지난달 대비 2000만 원 하락한 4억 8000만 원으로, 입주 물량 집중으로 인한 전셋값 하락이 발생했습니다.

강동구 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’(전용 59㎡)도 한 달 새 3000만 원 내린 5억 8000만 원에 세입자를 찾았습니다.

4. 서울 정비사업 공사비 동향

서울의 재건축·재개발 공사비가 급격히 상승하면서 정비사업 비용 부담이 커지고 있습니다.

평균 공사비 증가

2023년 서울 정비사업장의 3.3㎡당 평균 공사비는 842만 7000원으로, 전년 대비 12.3% 상승했습니다.

2020년(528만 7000원) 대비 약 59.4% 상승.

상위 10곳의 공사비는 모두 서울 지역으로, 최고는 마포구 ‘마포로1구역제10지구’(1050만 원).

리모델링 공사비 증가

리모델링 사업의 3.3㎡당 공사비는 890만 원으로 재건축 공사비(820만 원)보다 높았습니다.

5. 분양권 거래 위축: ‘손피거래’ 해석 변경 영향

작년 말부터 분양권 거래가 급격히 위축되었으며, 주요 원인은 정부의 ‘손피거래’ 해석 변경입니다.

손피거래 해석 변경 내용

매수자가 매도인의 양도소득세 전액을 부담해야 하며, 이에 따라 매수자 부담액이 두 배 가까이 증가했습니다.

기존 해석: 양도세 일부만 부담.

변경 후: 양도세 전액 부담.

시장 영향

분양권 거래 감소: 2023년 12월 거래 건수는 41건으로 전월 대비 35% 감소.

분양권 마이너스 프리미엄 발생: 동작구 상도동 ‘상도푸르지오클라베뉴’는 분양가보다 3000만 원 낮은 가격에 매물 출현.

결론 알아보기

서울 전셋값 시장은 구축 아파트와 신축 아파트 간의 뚜렷한 가격 양극화를 보이고 있습니다.

구축 단지의 경우, 재건축 기대감과 저렴한 전셋값 덕분에 수요가 몰리고 있으며, 신축 단지는 입주 물량 증가로 인해 가격이 조정되고 있습니다.

정부의 세제 변경으로 분양권 거래가 위축되며 시장 구조에도 변화가 일어나고 있습니다.

이러한 동향은 향후 시장 참여자들에게 중요한 의사결정의 기준이 될 것입니다.