무제한 전세계약 개신과 11월 서울 아파트 매매 트렌드 및 경매 동향 분석

 

무제한 전세계약 개신과 11월 서울 아파트 매매 트렌드 및 경매 동향 분석

지난 11월 서울 아파트 시장에서 전용면적 85㎡ 이하, 9억 원 이하 아파트 매매 비중이 절반을 넘어섰습니다. 

이는 대출 규제로 인해 신생아 특례대출을 활용한 거래가 증가한 것이 주요 원인으로 분석됩니다. 

동시에 경매 시장에서도 아파트 매물이 증가하며 낙찰가율이 하락하는 등 다양한 변화가 나타났습니다. 

아래에서 주요 데이터를 중심으로 자세히 살펴보겠습니다.

부동산에 대한 이미지를 표현했습니다.

1. 11월 서울 아파트 매매 현황

부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 11월 서울 아파트 거래량(3일 기준)은 총 1,819건으로 집계되었습니다.

이 중 전용면적 85㎡ 이하, 9억 원 이하 아파트 거래가 918건(50.5%)으로 확인되며, 이는 지난 2월 이후 9개월 만에 절반을 넘긴 수치입니다.

금액별 거래 비중

6억 원 초과 ~ 9억 원 이하: 434건

3억 원 초과 ~ 6억 원 이하: 346건

3억 원 이하: 138건

3억 원 이하 거래 비중은 올해 월별로 가장 높은 수준을 기록했습니다.

지역별 비중

노원구: 17.9%

동대문구: 9.9%

구로구: 7.7%

은평구 및 성북구: 6.5%

이는 대출 규제를 우회할 수 있는 신생아 특례대출의 영향이 큰 것으로 분석됩니다.

신생아 특례대출은 전용 85㎡ 이하, 9억 원 이하 아파트를 대상으로 하며, 부부 합산 소득 2억 원 이하 가구에 최대 5억 원을 대출해줍니다.

2. 경매 시장 동향

지지옥션의 ‘2024년 11월 경매동향보고서’에 따르면, 전국 아파트 경매 진행 건수는 3,408건으로, 두 달 연속 3,400건 이상을 기록했습니다.

특히, 대구와 인천을 비롯한 지방 일부 지역에서 경매 건수가 급증하며 시장 상황이 더욱 복잡해졌습니다.

서울 경매 동향

낙찰가율: 94.9% (전월 대비 2.1%포인트 하락)

낙찰률: 48.3% (전월 대비 7.0%포인트 상승)

이는 2022년 6월 이후 2년 5개월 만에 최고 수준입니다.

외곽지역에서 두 차례 이상 유찰된 아파트가 소진되면서 낙찰률 상승에 기여했습니다.

지방 주요 도시 동향

대구: 267건(16년 만에 최대), 낙찰가율 78.8% (전월 대비 3.5%포인트 하락)

인천: 350건(전월 대비 44% 증가), 낙찰률 40.3%, 낙찰가율 78.5%

특히 미추홀구의 전세사기 피해주택과 계양구 신축 미분양 아파트가 대거 경매 시장에 등장했습니다.

부산: 낙찰가율 78.0% (전월 대비 1.1%포인트 하락)

3. 임대차보호법 개정안 철회

11월에는 부동산 시장 규제와 관련하여 논란이 된 주택임대차보호법 개정안이 철회되었습니다.

이 법안은 계약갱신청구권을 제한 없이 사용하도록 하고, 월세 연체 기준 완화 등의 내용을 포함하고 있었지만, 시장 논리에 반한다는 비판과 위헌 가능성으로 인해 발의 2주 만에 폐기되었습니다.

법안 주요 내용

계약갱신청구권 횟수 제한 철폐

월세 연체 기준 완화 (2회 → 3회)

임대 보증금 상한선 설정

지역별 적정임대료 산정위원회 설치 및 고시

더불어민주당 의원 일부가 서명을 철회하며 자동 폐기된 것으로 확인되었습니다.

이 법안의 철회는 정책 추진 과정에서 신중한 검토가 필요함을 보여주는 사례로 평가됩니다.

4. 시장 전망

전방위적인 대출 규제가 지속됨에 따라 수도권 내 아파트 거래는 더욱 어려워질 것으로 보입니다.

그러나 신생아 특례대출과 같은 정책은 대출 규제를 비껴가며 9억 원 이하 중저가 아파트 거래 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

또한 경매 시장에서는 저가 매물이 증가하면서 지역별 양극화 현상이 심화될 가능성이 높습니다.

결론 및 요약 알아보

11월 서울 아파트 시장은 전용 85㎡ 이하, 9억 원 이하 거래가 절반을 넘어서며 신생아 특례대출 효과를 확인했습니다.

경매 시장에서는 낙찰가율 하락과 낙찰률 상승이 동시에 나타나며 시장 양극화가 지속되고 있습니다.

임대차보호법 개정안의 철회는 정책 설계와 시행 과정에서의 신중함을 강조하는 계기가 되었습니다.

정부와 시장 참여자들은 이러한 변화를 주의 깊게 관찰하며 향후 정책과 투자 방향을 고민해야 할 것입니다.