2024년 3분기 상업용 부동산 및 미분양 주택 동향으로 오피스 시장 상승, 상가와 지방 악성 미분양 증가

 

2024년 3분기 상업용 부동산 및 미분양 주택 동향으로 오피스 시장 상승, 상가와 지방 악성 미분양 증가

2024년 3분기 상업용 부동산 시장은 오피스 수요의 증가로 임대가격지수가 상승한 반면, 상가는 소비심리 위축과 오프라인 매출 감소로 하락세를 보였습니다. 

또한, 전국적으로 악성 미분양 주택이 14개월 연속 증가하며 부동산 시장의 양극화 현상이 지속되고 있습니다. 

이번 포스팅에서는 한국부동산원의 3분기 상업용 부동산 동향과 국토교통부가 발표한 9월 주택통계를 바탕으로 구체적인 내용을 분석합니다.

3분기 부동산에 대한 이미지를 표현했습니다.

오피스 및 상가 시장 동향

1. 오피스 임대가격 상승과 낮은 공실률

3분기 오피스 임대가격지수는 전 분기 대비 0.74% 상승했습니다. 서울 및 경기 지역에서 꾸준한 오피스 수요가 증가하며 공실률은 전국 평균 8.6%로 유지되었습니다.

서울의 주요 오피스 권역은 임대가격 상승이 뚜렷했으며, 특히 광화문(2.08%)과 남대문(1.91%) 등의 도심지역에서 리모델링을 통한 오피스 공급 부족 현상으로 인해 임대가격 상승을 촉진했습니다.

경기 지역 또한 판교와 분당을 중심으로 IT 업계의 오피스 수요가 꾸준히 증가하며 공실률이 4.7%로 낮은 수준을 유지했습니다.

이로 인해 판교와 분당의 임대가격지수는 0.54% 상승하였습니다.

2. 상가(통합) 임대가격지수 하락

상가는 소비심리 위축과 오프라인 매출 감소로 인해 전 분기 대비 0.07% 하락했습니다.

이는 중대형 상가(0.04% 하락), 소규모 상가(0.11% 하락), 집합 상가(0.12% 하락)로 구분됩니다.

주요 원인으로는 소비심리가 둔화되면서 오프라인 상권이 침체한 것으로 분석됩니다.

특히 중대형 상가와 집합 상가는 소득수익률이 각각 0.63%와 0.87%로 나타나며 전반적인 투자수익률이 감소했습니다.

3. 투자수익률 및 소득수익률 하락

상업용 부동산 투자수익률은 오피스 1.41%, 중대형 상가 0.92%, 소규모 상가 0.80%, 집합 상가 1.20%로 조사되었습니다.

3분기 재산세 부과로 인한 소득수익률 하락이 주요 요인으로 작용했으며, 특히 중대형 상가와 소규모 상가의 소득수익률이 각각 0.63%와 0.59%로 나타났습니다.

지역별 오피스 시장 차이

서울 도심과 광화문 권역

서울의 도심과 광화문 등 주요 권역의 공실률은 7.6%에서 7.5%로 하락하며 안정적인 임차 수요를 보였습니다.

이들 지역은 우량 임차인 수요가 꾸준히 유지되면서 임대료가 전 분기 대비 1.12% 상승했습니다.

경기 지역 판교와 분당의 임대 수요 증가

경기 지역의 오피스 시장에서도 판교 IT업계와 분당 HD현대 협력업체 등 대기업의 오피스 수요가 증가했습니다.

이에 따라 신분당선과 GTX-A 노선 개통의 영향을 받아 분당구 중심으로 높은 임대료 상승세가 이어졌습니다.

지방 도시의 오피스 및 상가 양극화

부산, 광주 등의 지방 도시는 오피스 임대료 하락세가 이어지고 있으며, 이는 중심업무지구 선호가 서울·경기 지역에 집중된 결과입니다.

지방의 상업용 부동산 시장이 둔화되면서 임대 소득수익률이 전반적으로 하락세를 보였습니다.

미분양 주택 동향: 전국과 지방의 악성 미분양 증가

1. 전국 미분양 주택 감소와 악성 미분양 증가

전국의 미분양 주택 수는 6만 6776가구로 전달보다 1.1% 감소했습니다.

수도권 미분양은 10.2% 증가한 반면, 지방의 미분양은 3.7% 감소했습니다.

그러나 악성 미분양(준공 후 미분양)은 14개월 연속 증가세를 보이며 9월 말 기준 1만 7262가구로 나타났습니다.

이는 전월 대비 4.9% 증가한 수치로, 2020년 8월 이후 최고치를 기록했습니다.

2. 지방 악성 미분양 문제 심화

지방의 악성 미분양이 증가하며 지역 경기에 악영향을 미치고 있습니다.

특히 전남(2558가구), 경기(1795가구), 경남(1706가구) 지역에서 악성 미분양 문제가 심화되고 있으며, 울산(395가구), 대전(233가구), 전북(207가구)에서도 악성 미분양 증가세가 두드러졌습니다.

정부는 내수 활성화를 위해 준공 후 미분양 주택의 종합부동산세 합산 배제 기간을 현행 5년에서 7년으로 확대하고, 지방 아파트 매입형 등록임대를 허용하는 등 대책을 마련하고 있습니다.

분석 및 전망

오피스 시장은 서울과 경기의 안정적인 수요 덕분에 공실률이 낮고 임대료가 상승세를 유지하고 있습니다.

그러나 상가는 소비심리 둔화로 임대료 하락세가 지속되며 투자수익률 또한 낮아지고 있습니다.

악성 미분양 문제는 지방 부동산 시장 침체를 심화시키고 있어, 정부의 정책 개입이 필요할 것으로 보입니다.

향후 수도권 오피스 시장은 지속적인 수요 증가로 긍정적인 전망을 유지할 수 있지만, 지방의 상업용 부동산 및 미분양 주택 문제는 장기적인 해결이 필요할 것입니다.