서울 아파트 매매시장 동향 외지인의 매입 급증과 전셋값 상승 요인 분석해보기

 

서울 아파트 매매시장 동향 외지인의 매입 급증과 전셋값 상승 요인 분석해보기

임대차 2법의 예상 대표 이미지 입니다.

최근 서울 아파트 매매시장에서 외지인의 매입 증가가 어떤 영향을 미칠까요?

서울 아파트 매매시장에서 외지인의 매입 증가가 다양한 영향을 미칠 수 있습니다.

매매가격 상승:

외지인의 매입이 증가하면서 수요가 늘어나게 되면 자연스럽게 매매가격이 상승할 가능성이 큽니다.

이는 특히 가격 면에서 접근 가능한 지역에서 두드러질 것입니다.

투기적 수요 증가:

외지인의 매입이 단순한 주거 목적이 아니라 투기적 수요에 기인할 경우, 시장의 안정성이 저해될 수 있습니다.

이는 향후 부동산 시장의 거품 형성과 급격한 가격 변동을 초래할 수 있습니다.

지역별 불균형 심화:

특정 지역으로 수요가 몰리면서 지역별로 부동산 가격이 크게 차이나는 현상이 발생할 수 있습니다.

예를 들어, 외지인의 매입이 집중된 광진구, 송파구, 성동구 등의 가격이 급등할 수 있습니다.

주거지 이전 가속화:

외지인의 매입 증가로 인해 현지 주민들이 상대적으로 저렴한 주거지를 찾아 이전하는 현상이 발생할 수 있습니다.

이는 도심 지역에서 외곽 지역으로의 인구 이동을 촉진할 수 있습니다.

임대차 2법의 폐지가 전세 시장에 어떤 변화를 일으킬 수 있을까요?

임대차 2법의 폐지가 전세 시장에 미칠 수 있는 변화는 다음과 같습니다.

전셋값 급등:

임대차 2법이 폐지되면 계약갱신청구권과 전월세상한제가 사라지면서 전셋값이 급등할 가능성이 있습니다.

집주인들이 새로운 임대차 계약을 체결할 때 더 높은 가격을 요구할 수 있습니다.

임차인 불안정성 증가:

임대차 2법이 폐지되면 임차인들은 계약 갱신에 대한 권리를 잃게 되어 주거 안정성이 떨어질 수 있습니다.

이는 특히 서민층과 취약계층에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

임대시장 혼란:

제도 폐지가 시장에 갑작스럽게 적용될 경우, 임대시장에 혼란이 발생할 수 있습니다.

임대차 계약이 혼란스러워지고, 임대인과 임차인 간의 갈등이 증가할 수 있습니다.

임대 공급 위축:

법적 보호 장치가 사라지면서 임대인들이 임대 사업을 꺼리게 되어 전세 공급이 줄어들 수 있습니다.

이는 전세 시장의 공급 부족을 초래하고, 결과적으로 전셋값 상승으로 이어질 수 있습니다.

현재 전셋값 상승의 주된 요인은 무엇이며, 이를 해결하기 위한 방안은 무엇이 있을까요?

현재 전셋값 상승의 주된 요인은 다음과 같습니다.

주택 공급 부족:

신규 아파트 공급이 부족해지면서 전세 수요가 기존 주택에 집중되고 있습니다.

이는 전셋값 상승을 부추기는 주요 요인 중 하나입니다.

임대차 2법:

임대차 2법에 따른 전세 가격 제한으로 인해 일부 집주인들이 신규 계약 시 전셋값을 대폭 올리는 현상이 나타나고 있습니다.

전세 사기:

최근 전세 사기 사건들이 늘어나면서, 빌라와 오피스텔 등의 비아파트 전세를 기피하게 되어 아파트 전세 수요가 증가하고 있습니다.

이를 해결하기 위한 방안은 다음과 같습니다.

신규 주택 공급 확대:

정부와 민간 기업이 협력하여 신규 주택 공급을 확대함으로써 전세 수요를 분산시키고 전셋값 상승을 억제할 수 있습니다.

임대차 2법 보완:

임대차 2법을 폐지하기보다는 보완하여 임대인과 임차인 모두에게 유리한 제도로 개편할 필요가 있습니다.

예를 들어, 상한 요율을 조정하거나 적용 범위를 재조정할 수 있습니다.

전세 사기 방지:

전세 사기를 방지하기 위한 법적, 제도적 장치를 강화하고, 임차인 보호를 위한 정보를 제공하는 시스템을 마련해야 합니다.

주거 안정을 위한 정책:

서민층과 취약계층을 위한 공공임대주택 공급을 확대하고, 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 다양한 지원책을 마련해야 합니다.

서울 아파트 전셋값 상승과 임대차 2법의 영향

서울 아파트 전셋값이 62주 연속 상승(한국부동산원 주간 조사)하는 가운데, 전셋값(전·월세 임대료) 상승의 주요 원인으로 ‘임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)’이 지목되고 있습니다.

이달 말이면 2020년 8월부터 시행된 ‘임대차 2법’ 시행 4년을 맞는데, 한 차례 계약갱신청구권을 사용한 물량이 시장에 대거 풀리면서 전셋값 상승을 부채질하고 있습니다.

전·월세 계약 신고자료 분석

국토교통부가 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 이연희 의원에게 제출한 전·월세 계약 신고자료를 분석한 결과, 2년 전인 2022년 하반기 계약갱신청구권을 사용한 서울 전·월세 계약은 2만 3,003건으로 나타났습니다.

‘임대차 2법’에 따라 임차인은 2년 계약 만료 후 계약갱신권을 보장받고(계약갱신청구권), 갱신 계약 시 5% 이내 인상한 가격을 적용(전월세상한제)받을 수 있습니다.

전셋값 상승 요인과 전망

현재 4년(2+2년) 만료 계약이 꾸준히 도래하고 있는데, 그동안 전셋값을 5% 이상 올리지 못한 일부 집주인들 사이에서 신규 계약을 통해 이를 한꺼번에 올리려는 시도가 나타나고 있습니다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “4년 계약 만기가 도래한 전세 매물의 가격이 한꺼번에 뛰면 전셋값을 자극할 수 있다”고 설명했습니다.

이에 정부는 여러 채널을 통해 ‘임대차 2법’ 폐지를 추진하겠다고 밝혔습니다.

하지만 ‘임대차 2법’ 최근 전셋값 상승에 미치는 영향이 크지 않다는 반론도 만만치 않습니다.

전·월세 계약이 특정 시점에 몰려 있지 않고 분산된 데다, 계약갱신청구권 소진 물량이 앞으로 줄어드는 추세라 향후 시장에 미치는 영향도 크지 않을 것이란 주장입니다.

실제 국토교통부 자료에 따르면 전·월세 갱신계약 가운데 갱신권 사용 비중은 2022년 8월까지 60%대를 유지하다가 전셋값이 하락하며 2022년 12월 30%대로 떨어졌습니다.

이 비중은 올해 2월 27.3%까지 내려왔습니다.

갱신권 사용 물량 역시 2022년 3분기 1만 3,802건, 4분기 9,201건, 지난해 1분기 6,100건, 2분기 5,881건, 3분기 4,905건 등으로 점차 줄어드는 추세를 보입니다.

전문가 의견에 따르면 최근 전셋값 상승 원인은 ‘임대차 2법’보다는 주택공급 부족 우려, 전세 사기에 따른 빌라·오피스텔 등 비(非)아파트 기피 현상 등의 영향으로 보는 시각이 많습니다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “이제 제도 시행 4년 차로 임대차 2법이 전·월세 시장에 미치는 영향을 평가하기에는 오래된 이슈가 됐다”고 설명했습니다.

정부의 의지대로 제도를 폐지하기도 쉽지 않습니다.

지난 정부에서 ‘임대차 2법’을 도입한 야당은 오히려 임차인 보호 강화를 주장하는 상황입니다.

지난해 말 국토연구원이 실시한 설문조사에서 국민 54.1%가 현행 계약갱신요구권 유지에 찬성 입장을 나타내기도 했습니다.

지난 2월 ‘임대차 2법’에 대해 헌법재판소가 합헌 결정을 내리면서 폐지 명분도 사실상 약해졌습니다.

정책 제안과 전망

전문가들은 임대차 2법의 완전 폐지보다는 시장 불안을 최소화할 보완책 마련이 중요하다고 강조합니다.

갑작스러운 폐지는 시장 혼란을 가중할 수 있다는 이유에서입니다.

대한건설정책연구원은 최근 보고서에서 “제도는 유지해 임차인의 주거 안정 기반은 마련하되, 임대인의 재산권 침해가 최소화될 수 있도록 5% 상한 요율을 개정하는 방안 등을 고려할 필요가 있다”고 강조했습니다.

서진형 광운대 부산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “당장 임대차2법을 폐지하면 시장에 더 큰 혼란을 줄 것”이라며 “계약갱신청구권 기간을 '2+1년'으로 변경하거나 서민 보호를 위해 일정 금액 이하 주택에만 적용하는 등의 보완책을 검토할 수 있다”고 조언했습니다.