SH공사의 주택 매입 사업과 전국 미분양 주택 증가 현황

 

SH공사의 주택 매입 사업과 전국 미분양 주택 증가 현황

SH공사의 주택 매입 사업

서울시 주택공급을 담당하는 SH공사는 지난해부터 반지하 소멸 정책을 적극 지원하고 있습니다. 

2022년 반지하 침수피해 이후, SH공사는 반지하 주택 매입을 지속 추진하여 2023년 말까지 총 2165호를 매입했습니다. 

이 중 기존 반지하 주택은 527호이며, 반지하 철거 후 신축약정매입으로 1638호를 매입했습니다.

10D로 이미지로 그린겁니다.

2024년 주택 매입 목표와 현황

올해 SH공사는 기존 반지하 주택 매입 목표를 1639호로 설정하였으며, 이 중 4월 말까지 412호를 매입했습니다. 

특히 커뮤니티 활용 반지하 매입 50호를 포함하고 있습니다. 

신축약정매입의 경우, 올해 목표는 712호로 반지하 주택을 포함한 노후주택을 철거한 후 신축 예정인 주택을 우선 매입합니다. 

반지하 거주자들의 이주 및 주거상향을 독려하기 위해 잔금 지급 이전에도 매도인 신청 시 임차인 임대보증금을 선지급할 계획입니다.

SH공사는 주택 매입 가격을 합리적으로 산정해 고가 매입을 예방하는 정책을 지속하고 있습니다. 

감정평가 방식을 통해 매입 가격을 결정하며, 재조달원가 등 원가추정액과 비교하여 합리성을 검토합니다. 

매입 심의 시 회계사 등을 통해 사업성을 검토하여 공정성을 강화하고, 유형별로 호당 4억~5억5000만 원의 매입 상한가를 설정해 고가 매입을 사전에 차단합니다.

'약자와 동행' 실천을 위한 사업 전환

SH공사는 올해 반지하 주택 및 신축약정매입 유형뿐 아니라 기존 아파트, 전세사기주택 등 신규 유형을 추가하는 등 ‘약자와 동행’을 실천하는 방향으로 사업을 전환합니다.

기존 아파트 매입

SH공사는 건령 15년 이내 기존 아파트 300호 매입을 추진합니다. 

목표 미달 시 국토교통부와 협의해 내진·화재 등 관리방안을 마련한 뒤 건령 15년을 초과하는 아파트도 매입 대상으로 포함하는 방안을 검토하고 있습니다.

전세사기 주택 매입

전세사기 주택은 600호를 목표로 매입합니다. 

협의매수조건을 충족하는 경우 협의매수를 우선 추진하며, 협의매수 대상이 아닐 경우 경·공매 낙찰매입 기준으로 유관기관과 협의한 뒤 별도로 공고할 예정입니다.

미분양 신축주택 매입

노후임대 재정비 시범사업 관련 이주 등을 위한 미분양 신축주택도 최대 700호를 매입할 예정입니다.

김헌동 SH공사 사장은 “무주택 시민과 주거약자 등 서울시민을 위한 방향으로 주택매입 유형을 다양화해 ‘약자와 동행’을 실천할 것”이라며 “앞으로도 공공주택 공급 방식을 심도 있게 연구하고 더 나은 방법을 도출하기 위해 다양한 정책을 도입할 것”이라고 밝혔습니다.

전국 미분양 주택 증가 현황

전국 미분양 주택 증가세가 심상치 않습니다. 국토교통부가 발표한 ‘4월 주택통계’에 따르면 지난달 전국 미분양 주택은 7만1997가구로 집계되었습니다. 

이는 3월보다 10.8% 증가한 수치로, 5개월 연속 증가세를 나타냈습니다. 전국 미분양 주택이 7만 가구를 넘은 것은 지난해 4월 이후 1년 만입니다.

지방 및 수도권 미분양 현황

지방 미분양(5만7342가구) 물량이 전체 미분양의 80%가량을 차지하고 있으며, 수도권 미분양도 빠르게 늘고 있습니다. 

지난달 수도권 미분양은 1만4655가구로 3월보다 22.4% 급증했습니다. 

특히 경기도의 미분양 주택은 9459가구로 이천시와 평택시에서 주로 발생했습니다. 경기도 미분양 주택이 9000가구를 넘어선 것은 2017년 7월 이후 6년 9개월 만입니다.

준공 후 미분양 현황

준공 후 미분양은 1만2968가구로 3월보다 6.3% 증가했습니다. 

지난해 8월부터 9개월 연속 증가하고 있으며, 경남, 대구, 전남, 경기가 주요 지역입니다. 

준공 후 미분양은 분양가를 큰 폭으로 내리지 않는 이상 완판이 어렵고, 미분양에 따른 낙인효과도 있습니다. 

그래서 준공 후 미분양을 ‘악성’ 미분양으로 부릅니다.

정부의 미분양 해소 대책

국토부는 미분양 증가에 대해 분양물량이 늘어난 영향이라고 분석했습니다. 

분양시장 양극화가 심화하고 있다는 평가도 나오고 있습니다. 

서울 등 주요 지역에서는 수십대1의 청약 경쟁률이 나타나지만, 입지가 떨어지는 지역은 미달이 반복되고 있습니다.

주요 지역 청약 경쟁률

서울 서대문구 ‘서대문 센트럴 아이파크’는 208가구 모집에 1969건이 접수되며 9.47대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 

반면, 대구 북구의 ‘두산위브더제니스 센트럴시티’는 1069가구 모집에 445가구가 접수되며 0.42대 1의 경쟁률을 보였습니다.

정부의 미분양 해소 대책

정부는 지난 1월 ‘1·10대책’을 통해 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(전용면적 85㎡, 6억원 이하)을 최초로 살 경우 해당 주택은 세제 산정 시 주택 수에서 제외하기로 했습니다. 

또한, 3월에는 기업구조조정리츠(CR리츠)를 10년 만에 부활해 리츠가 지방 미분양 주택을 매입하면 세제 혜택을 주기로 했습니다.

하지만 업계에서는 보다 강한 수요진작책이 필요하다고 강조합니다. 

익명을 요청한 한 부동산 업계 관계자는 “최근 미분양률은 2010년을 전후한 금융위기 때와 비교해도 절대 낮지 않은 수준”이라며 “미분양 주택 구매 시 양도세 면제와 주택 수 포함 배제 등 세제 혜택을 줄 필요가 있다"고 설명했습니다.

은행권 대출 및 예금 금리 동향

은행채와 코픽스(COFIX) 등 지표금리가 전반적으로 떨어지면서 지난달 은행권 대출과 예금 금리가 모두 낮아진 것으로 나타났습니다. 

은행의 주택담보대출 금리는 6개월째 하락세입니다.

예금은행의 신규취급액 기준 금리 동향

한국은행이 발표한 '올해 4월 금융기관 가중평균 금리' 통계에 따르면 지난달 예금은행의 신규취급액 기준 저축성수신금리는 연 3.53%로 전월 대비 0.05%포인트 떨어졌습니다. 

지난해 12월 이후 5개월 연속 하락세입니다. 대출금리는 4.77%로 전월(4.85%)보다 내렸으며, 기업대출 금리는 0.08%포인트 하락한 4.88%를 기록했습니다. 

가계대출 금리는 4.48%로 0.02%포인트 떨어졌습니다.

주담대 고정형의 지표 금리인 은행채 5년물 금리는 3.87%로 전달보다 0.05%포인트 올랐습니다. 

반면 코픽스는 3.54%로 0.05%포인트 내렸습니다.

SH공사의 반지하 주택 매입 정책이 서울시 주거환경에 미치는 영향은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

SH공사의 반지하 주택 매입 정책은 여러 측면에서 서울시 주거환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

주거 안전성 향상:

반지하 주택은 자연재해(특히 홍수)와 같은 위험에 더 취약합니다. 

SH공사가 반지하 주택을 매입하고 철거한 후 신축 주택을 건설함으로써, 이러한 위험에 노출된 가구의 주거 안전성이 크게 향상됩니다.

주거 질 개선:

반지하 주택을 철거하고 신축 주택을 공급함으로써, 기존의 열악한 주거환경이 개선됩니다. 

이는 거주자의 삶의 질을 향상시키는 데 중요한 역할을 합니다.

도시 미관 및 환경 개선:

낡고 열악한 반지하 주택이 철거되고 현대적인 건물로 대체됨에 따라 도시 미관이 향상되고, 더 나은 도시 환경이 조성됩니다.

주거 안정성:

거주자의 이주 및 주거상향을 지원하는 정책을 통해, 주거 불안정을 해소하고 더 나은 주거 조건을 제공함으로써 사회적 안정성을 높입니다.

전국 미분양 주택 증가의 주요 원인은 무엇이며, 이를 해결하기 위한 정부의 추가 대책은 무엇이 있는지도 알아보겠습니다.

주요 원인:

입지 조건의 양극화:

주요 지역과 비주요 지역 간의 입지 조건 차이로 인해 일부 지역에서는 분양 경쟁이 치열한 반면, 다른 지역에서는 미분양이 발생하고 있습니다.

주택 공급 과잉:

특정 지역에서는 주택 공급이 수요를 초과하여 미분양 주택이 증가하고 있습니다.

경제 불확실성:

경제 불확실성과 금리 인상 등으로 인해 주택 구매 심리가 위축되어 있습니다.

해결을 위한 정부의 추가 대책:

세제 혜택:

미분양 주택 구매 시 양도세 면제, 주택 수 포함 배제 등의 세제 혜택을 제공하여 구매를 유도합니다.

금융 지원:

기업구조조정리츠(CR리츠) 등을 통해 미분양 주택을 매입할 수 있도록 금융 지원을 강화합니다.

주택 재개발 및 재건축 지원:

노후 주택의 재개발 및 재건축을 지원하여, 기존 주택의 질을 개선하고 신규 주택 수요를 창출합니다.

지역 맞춤형 개발:

입지 조건이 떨어지는 지역에 대한 맞춤형 개발 계획을 수립하고, 지역 특성에 맞는 주택 공급 정책을 추진합니다.

현재의 은행 대출 및 예금 금리 하락이 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

긍정적 영향:

주택 구매력 상승:

대출 금리가 하락하면 주택담보대출의 이자 부담이 줄어들어, 주택 구매력이 상승하게 됩니다. 

이는 주택 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

시장 활성화:

낮은 대출 금리는 부동산 시장을 활성화시킬 수 있습니다. 

더 많은 사람들이 주택 구매를 고려하게 되면서, 거래량이 증가할 수 있습니다.

재융자 증가:

기존 주택담보대출을 재융자하는 경우, 금리 하락으로 인해 더 낮은 이자율로 대출을 갈아탈 수 있게 되어 가계의 금융 부담이 줄어듭니다.

부정적 영향:

부동산 가격 상승:

금리 하락으로 인해 주택 수요가 증가하면, 이는 주택 가격 상승을 초래할 수 있습니다. 

특히 인기 지역에서는 가격 상승 폭이 클 수 있습니다.

과열 우려:

금리가 지나치게 낮을 경우, 부동산 시장의 과열을 초래할 수 있습니다. 

이는 장기적으로 경제 불안정을 초래할 수 있습니다.

투기 증가:

낮은 금리로 인해 주택을 투자 수단으로 보는 사람들이 증가하면서, 투기 수요가 늘어날 수 있습니다. 

이는 주택 시장의 안정성을 해칠 수 있습니다.