서울 집값은 ‘규제’보다 ‘공급’에 반응하고 있다

서울 집값은 ‘규제’보다 ‘공급’에 반응하고 있다

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한 줄 요약

10·15 부동산 대책 시행 한 달, 서울·수도권 집값은 여전히 오름세·거래는 80% 급감·공시가격 현실화율은 동결이라는 세 가지 흐름이 동시에 나타나고 있다.

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서울 아파트 가격에 대한 이미지 입니다.

글의 목차

1. 10·15 대책 한 달, 서울 아파트 가격은 왜 여전히 오르나
2. 수도권·지방에 번지는 ‘풍선효과’와 한계
3. 공시가격 현실화율 3년째 동결, 그런데 보유세는 왜 늘어나나
4. 건설사 체감경기 ‘빙하기’… 주택사업경기 전망지수 급락
5. 서울 아파트 거래량 80% 감소, 그러나 평균 가격은 상승
6. 종합 정리: 지금 시장이 말해주는 것들

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1. 10·15 대책 한 달, 서울 아파트 가격은 왜 여전히 오르나

10·15 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶은 강한 수요억제 정책이다.
그런데 시행 한 달이 지난 현재, 숫자는 다른 이야기를 보여준다.

1) 서울 아파트 매매가격 흐름

• 11월 둘째 주(11월 10일 기준) 서울 아파트 매매가격: 전주 대비 +0.17%
  • 전주: +0.19% → 이번 주: +0.17% (상승 폭만 소폭 둔화)
• 한국부동산원은 “전반적인 시장 관망세 속에서 거래는 한산하지만, 선호 단지·재건축 단지 위주로 상승 거래가 체결되며 전체 지수가 올라갔다”고 설명한다.

2) ‘한강벨트’는 오히려 더 강해졌다

대표적인 인기 지역인 한강벨트는 상승세가 줄어들기는커녕 오히려 확대됐다.

• 성동구: 0.29% → 0.37%
• 용산구: 0.23% → 0.31%
• 서초구: 0.16% → 0.20%
• 송파구: 0.43% → 0.47%

즉,

• 거래량은 줄었지만, 시장이 선호하는 ‘핵심 입지’는 더 비싸지고 있다는 뜻이다.
• 이는 규제정책이 전체 수요를 억누르기보다, ‘갈 사람만 가는 시장’으로 만든 결과로 해석할 수 있다.

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2. 수도권·지방에 번지는 ‘풍선효과’와 그 한계

1) 수도권 내 규제지역 vs 비규제지역

경기도에서는 규제지역과 비규제지역의 온도 차가 뚜렷하다.

• 규제지역
  • 과천: 0.44% → 0.40% (상승세 둔화지만 여전히 높은 수준)
  • 분당: 0.59% → 0.58%
• 비규제지역
  • 수원 권선구: +0.21%
  • 용인 기흥구: +0.30% (상승 폭 확대)

10·15 대책 이후, 대출규제·실거주의무가 상대적으로 덜한 곳으로 수요가 이동하면서 비규제지역의 상승폭이 커지고 있다. 전형적인 ‘풍선효과’ 패턴이다.

2) 풍선효과의 대표 지역: 화성·구리

• 화성시: 0.26% → 0.25%
• 구리시: 0.52% → 0.33%

숫자만 보면 상승폭은 약간 줄었지만, 여전히 높은 수준의 상승률을 유지하고 있다.

3) 지방으로까지 번지는 풍선효과

11월 둘째 주 기준, 지방 아파트 매매가격은 **전주 대비 +0.01%**로 2주 연속 상승을 기록했다.

특히 영남·호남 일부 지역에서 상승이 두드러진다.

• 울산: +0.11%, 17주 연속 상승
  • 울산 남구 신정동 ‘문수로아이파크’ 전용 92㎡: 8억7000만 원 신고가
• 부산: 평균 +0.03%
  • 해운대구: +0.20%
  • 수영구: +0.10%
  • 동래구: +0.09%
  • 수영구 ‘힐스테이트 남천역 더퍼스트’ 전용 70㎡: 8억2000만 원 신고가
• 전북: +0.11% (전주: +0.06% → 상승폭 확대)
  • 전주 ‘포레나 전주 에코시티’ 전용 84㎡: 7억5900만 원 신고가

이 흐름은 다음과 같이 해석할 수 있다.

• 서울에 투자하려던 지방 거주자가
  → 강한 규제와 실거주의무, 대출 제한 때문에
  → 지방 내 ‘입지 좋은 신축·희소 단지’로 투자 방향을 돌리는 중

4) 다만, 지방 전체 회복이라고 보기는 어렵다

올해 아파트 매매가격 변동률을 비교하면:

• 서울: +6.88%
• 수도권 전체: +2.21%
• 지방 전체: –1.30%

또한,

• 미분양의 77%,
• **준공 후 미분양의 84.4%**가 지방에 몰려 있다.

즉,
지방에서 일부 신고가·국지적 상승이 나타나고 있지만, 전체 지방 시장이 회복기에 들어섰다고 보기는 어려운 상태다.

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3. 공시가격 현실화율 3년째 동결, 그런데 보유세는 왜 늘어나나

1) 공시가격 현실화율, 그대로 묶어두는 정부

정부는 내년 공동주택 공시가격 현실화율을 올해와 같은 69%로 유지하기로 했다.

• 공동주택: 69% (3년째 동결)
• 토지: 65.5%
• 단독주택: 53.6%

문재인 정부가 추진했던

• “2030년까지 현실화율 90%” 로드맵은
  집값 급등과 세부담 논란 속에 윤석열 정부에서 사실상 폐지됐다.

법 개정이 필요한 상황에서, 현 정부는 “현실화율 동결”이라는 우회 전략을 선택했고, 이 기조가 3년째 이어지는 상황이다.

2) 그럼에도 보유세는 오른다

공시가격 현실화율이 동결돼도, 기준이 되는 ‘시가’가 오르면 공시가격 자체가 상승한다.
결과적으로 보유세 부담은 커질 수밖에 없다.

시뮬레이션 사례를 보면:

• 서울 마포구 ‘마포자이’ 전용 84㎡
  • 올해 보유세: 약 256만 원
  • 내년 예상 보유세: 약 353만 원
• 송파구 ‘잠실주공5단지’ 전용 82.6㎡
  • 내년 보유세: 약 1258만 원,
  • 올해 대비 45% 이상 증가 예상

즉,

• 정부는 “현실화율을 올리지 않았다”고 말할 수 있지만,
• 시장에서는 **“집값 상승 → 공시가격 상승 → 보유세 인상”**이라는 현실을 체감하게 되는 구조다.

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4. 건설사 체감경기 ‘빙하기’: 주택사업경기 전망지수 급락

10·15 대책 이후 가장 크게 타격을 받은 쪽은 주택사업자·건설사다.

1) 주택사업경기 전망지수 급락

주택산업연구원이 발표한 11월 주택사업경기 전망지수(HBSI):

• 11월 HBSI: 65.9
  • 전월 대비 –20.7포인트 하락
• 수도권: 64.1 (전월 대비 –31.0포인트)
  • 서울: 71.7 (–35.1포인트)
  • 경기: 62.8 (–32.0포인트)
  • 인천: 57.6 (–26.2포인트)

HBSI는

• 100 초과: 낙관 전망이 더 많음
• 100 미만: 비관 전망이 더 많음을 의미

지금 숫자를 보면,
전국적으로 ‘비관’이 지배하는 수준이라는 뜻이다.

2) 자금조달지수도 악화

• 전국 자금조달지수: 73.4
  • 전월 대비 –13.1포인트 하락

이는

• 금융비용 상승, PF(프로젝트 파이낸싱) 부담,
• 분양 지연·수주 감소 등과 맞물려
  건설사의 현금흐름과 신용도에 직접적인 압박으로 이어진다.

3) 규제가 건설·정비사업에도 미치는 영향

규제지역 확대는 단순히 매수자 대출만 조이는 것이 아니다.

• 조합원 지위양도 제한
• 분양 재당첨 제한
• 토지거래허가구역 내 실거주 의무

이런 요소들이 겹치면서,

• 정비사업 추진 속도가 느려지고
• 수도권 청약시장도 위축되며
• 결과적으로 공급 불확실성이 커지는 부작용이 발생하고 있다.

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5. 서울 아파트 거래량 80% 감소, 그러나 평균 가격은 상승

1) 거래량과 거래금액의 ‘절벽’

리얼투데이 분석(국토부 실거래가 기준)에 따르면,
10·15 대책 시행 전후 27일간(서울 아파트) 거래량을 비교하면:

• 대책 이전 27일 (9/18 ~ 10/15):
  • 거래량: 1만 254건
  • 거래금액: 약 12조 3883억 원
• 대책 이후 27일 (10/16 ~ 11/11):
  • 거래량: 2320건
  • 거래금액: 약 3조 1757억 원

변화율로 보면:

• 거래량: –77.4%
• 거래금액: –74.4%

명확한 **‘거래 절벽’**이다.

2) 그런데 왜 평균 가격은 더 올랐나?

• 대책 이전 평균 거래가격: 약 12억 0814만 원
• 대책 이후 평균 거래가격: 약 13억 6882만 원

수요·공급 모두 위축된 상황에서,

• 급매가 시장에서 빠지고,
• 선호도 높은 소수 단지에서 신고가·고가 거래 위주로 체결되면서
  통계상 평균 가격이 밀리지 않고 오히려 올라간 것으로 분석된다.

즉,

• 거래 많고 가격 적당한 중간 매물들이 사라진 시장
• ‘갈 사람만 가고, 살 사람만 사는 시장’ 구조가 통계에 그대로 반영된 셈이다.

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6. 종합 정리: 지금 시장이 말해주는 것들

이번 흐름을 정리하면, 다음 세 가지 축으로 요약할 수 있다.

1) 수요 규제만으로는 ‘핵심 입지’ 가격을 꺾기 어렵다

• 서울 전체, 특히 한강벨트·핵심 학군·재건축 단지는 규제 이후에도 상승세 유지 또는 확대
• 수요를 막아도,
  • 공급이 제한된 핵심 입지는
  • 매물 잠김 + 제한된 수요의 집중으로
  • 가격이 더 단단해지는 역효과가 나타나고 있다.

2) 풍선효과는 수도권 → 지방 핵심지역으로 확산 중이지만 ‘국지적’

• 규제가 강한 곳에서 비교적 규제가 약한 곳으로 자금이 이동하는 전형적인 패턴
• 울산·부산·전북 등에서 신고가가 나오고 있지만,
• 지방 전체는 여전히 연간 변동률 –1.30% · 미분양 집중이라는 구조적 약점을 안고 있다.
  → “입지 좋은 일부 단지만 강하다”는 양극화 심화에 가깝다.

3) 건설·공급 측면에서는 ‘빙하기’가 시작됐다

• 주택사업경기 전망지수 급락, 자금조달지수 하락
• 정비사업·신규 분양 지연, 수주 급감
• 규제가 결국 중장기 공급 위축 → 향후 가격 불안 요인으로 되돌아올 수 있다는 신호다.

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마무리: 정책 방향에 대한 시사점

현재 숫자들이 보여주는 메시지는 단순하다.

• 수요만 누르는 규제는 ‘거래 절벽 + 핵심 입지 가격 강세 + 지방 일부 풍선효과’라는 혼합된 부작용을 만든다.
• 주택시장의 구조적 불균형(서울 핵심지 공급 부족, 지방 미분양 집중)을 고려하면,
  단기 규제보다 **중장기적인 ‘공급 구조 재설계’**가 핵심 과제로 보인다.

주택시장 전문가의 말처럼,

“현 수급 불균형 상황을 극복할 최선의 방법은 주택 공급 확대인데,
정작 건설사들의 수주가 막히는 등 악순환이 발생하고 있다.
공급 위주의 정책 전환이 필요하다.”

규제의 강도를 높이는 것만으로는

• 서울 핵심 입지의 집값을 안정시키기도 어렵고,
• 지방의 구조적 미분양 문제를 해결하기도 힘들다.

앞으로의 관전 포인트는 다음과 같다.

• 서울·수도권 핵심지 **공급 계획(정비사업·신축·공공택지 등)**의 실제 이행 속도
• 지방 미분양 정리 및 공급 구조 조정 여부
• 공시가격·보유세·대출 규제의 정책 조합 변화

이 세 가지 축이 어떻게 조합되느냐에 따라,
향후 몇 년간 한국 주택시장의 방향성이 다시 정해질 가능성이 높다.