상가 경매 시장 ‘빙하기’…낙찰가율 추락과 향후 전망

상가 경매 시장 ‘빙하기’…낙찰가율 추락과 향후 전망

최근 서울과 수도권을 중심으로 상가 경매시장이 심각한 ‘찬바람’을 맞고 있다. 과거 투자자들이 몰리던 상업용 부동산이 이제는 유찰을 거듭하며 ‘반값 낙찰’마저 속출하고 있다. 임대 수익성 하락, 경기 침체, 금리 부담 등 복합 요인으로 상가 투자 심리가 급격히 위축된 가운데, 낙찰가율은 역대 최저 수준으로 떨어졌다.

대표 이미지 입니다.

1. 서울 강서·강남 상가도 반값 낙찰

서울 강서구 마곡동의 한 아파트 상가(58㎡)는 감정가 14억5000만 원으로 책정되었으나 무려 8번의 유찰을 거듭했다. 결국 최종 낙찰가는 2억4300만 원으로, 낙찰가율은 17%에 불과했다.
지하철 3호선·신분당선 양재역 인근 오피스텔 상가(496㎡)도 사정은 비슷했다. 감정가 33억2900만 원에 달했지만 수차례 유찰 끝에 **15억1550만 원(낙찰가율 46%)**에 거래됐다.
인근 공인중개사들은 “상가 임차인 구하기가 워낙 어려워진 것이 가장 큰 원인”이라고 입을 모은다.

2. 경매시장 낙찰률 21%대…서울 상권도 외면

부동산 경·공매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 상가 낙찰률은 **21.2%**에 불과했다.
경매 물건 10건 중 단 2건만 낙찰되는 셈이다. 종로구 관철동 청계천 대로변 상가(49㎡)는 감정가의 51% 수준인 2억1000만 원에 경매가 진행됐으나 응찰자 없이 유찰됐다.

수도권 외곽도 상황은 심각하다.

• 인천 서구 청라동 47㎡ 상가: **감정가 8% 수준(4200만 원)**까지 내려갔음에도 미낙찰
• 경기 하남시 망월동 54㎡ 상가: 감정가 34%인 5억1450만 원에 진행됐지만 낙찰 실패

지지옥션 이주현 선임연구원은 “상업용 부동산 수요가 여전히 회복되지 못한 상황에서 경매 물건은 계속 쌓이고 있다”며 향후 낙찰가율 추가 하락을 전망했다.

3. 임대료 하락과 공실률 증가가 원인

상가 경매시장의 침체 원인 중 하나는 임대 수익성 악화다.
한국부동산원에 따르면 2024년 2분기 전국 중대형 상가 임대가격지수는 전 분기 대비 0.1% 하락했으며, 서울 주요 상권인 광화문(-0.37%), 충무로(-0.33%), 신촌·이대(-0.29%) 등도 내림세를 보였다.

서울 중대형 상가 공실률도 2023년 2분기 8.4%에서 올해 2분기 8.7%로 상승했다.
높은 물가와 경기 침체로 소상공인 개업이 줄면서 임차 수요가 줄어든 영향이 크다. 실제 서울시 상권 분석 서비스에 따르면 외식·서비스·도매업 개업률은 2023년 1분기 **2.6% → 2024년 1분기 1.7%**로 하락했다.

4. 신규 경매 물건은 계속 증가

법원 등기정보광장 자료에 따르면 2024년 6월 수도권 집합건물 임의경매 개시 결정 신청 건수는 4758건, 1월 대비 79% 증가했다.
이는 지난해 6월(2364건)보다도 8% 늘어난 수치로, 금리 부담에 따른 대출 연체가 증가하면서 상업용 부동산이 경매시장으로 쏟아지고 있음을 보여준다.

전문가들은 **“올해 말부터 경매 건수가 더욱 늘어날 가능성이 크다”**며, 경매시장에 쌓이는 물건이 많아질수록 낙찰가율 하락이 장기화될 수 있다고 우려한다.

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김해 테크노밸리 제일풍경채, 신흥 주거지로 주목

상가 시장이 침체되는 와중에도 신규 아파트 공급 시장은 활기를 보이고 있다. 제일건설은 경상남도 김해시 진례시례지구에 **10년 민간임대 아파트 ‘김해 테크노밸리 제일풍경채’**를 공급할 예정이다.

1. 진례시례지구 첫 공급 단지

김해 테크노밸리 제일풍경채는 B-3블록에 위치하며, **총 440가구(전용 84㎡ 단일면적)**로 구성된다. 진례시례지구는 약 99만㎡ 부지를 개발하는 대규모 도시개발사업으로, 약 6300여 가구가 들어설 계획이다.

2. 우수한 교통망

• 김해 서부로 및 남해고속도로(진례IC) 인접
• KTX 진영역을 통한 수도권 접근성
• 진례~밀양 고속도로 조기 착공 및 부전마산 복선전철(신월역, 2027년 완공 예정) 등 교통망 확충

3. 세금 부담 없는 민간임대

이 단지는 최대 10년간 거주 가능한 민간임대 방식으로 공급된다. 주택 수에 포함되지 않아 양도세, 취득세, 종부세, 재산세 등 세금 부담이 없고, 청약통장 가입 여부나 거주 지역과 무관하게 신청할 수 있다.

4. 배후 수요와 생활 인프라

단지 반경 10km 내에 김해테크노밸리, 김해일반산단 등 다수의 산업단지가 위치하며, 남측 274만㎡ 부지에는 복합스포츠·레저시설 개발도 예정되어 있다.

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은행권, 대출 규제 강화…가계대출 절벽 우려

부동산 경기 침체와 맞물려 은행권의 대출 규제 강화도 이어지고 있다.

1. 주요 은행 대출 중단 사례

• 하나은행: 9월 중 실행 예정인 주담대·전세대출 신규 신청 중단
• NH농협·IBK기업은행: 대출모집인을 통한 주담대·전세대출 신청 제한
• 우리은행: 규제지역 대상 LTV 30% 적용을 수도권 전역으로 확대
• 신한은행: 10월까지 조건부 전세대출 전국 제한

2. 가계대출 총량 관리

금융당국의 6·27 대책 이후 하반기 가계대출 총량 목표치가 절반으로 축소됐다. 이에 따라 4분기 가계대출 절벽 현상이 나타날 가능성이 커지고 있다.

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결론: 투자 시장 패러다임 전환기

최근 상가 경매시장의 급격한 하락세는 상업용 부동산 투자 환경이 전환기에 들어섰음을 보여준다.
높은 금리와 임대 수익성 악화로 상가 투자가 매력을 잃는 반면, 안정적인 거주 수요가 있는 민간임대 아파트와 교통 호재 지역의 신규 분양 단지는 새로운 투자 대안으로 떠오르고 있다.

향후 부동산 투자자들은 공실률·임대료 하락 추세를 면밀히 관찰하고, 지역 개발 계획과 교통망 확충 여부를 종합적으로 고려한 전략이 필요하다.