외국인 부동산 매입 급증과 내국인 규제…해법은?

외국인 부동산 매입 급증과 내국인 규제…해법은?

최근 서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동)을 중심으로 고가 주택을 외국인이 지속적으로 매입하고 있는 현상이 이슈가 되고 있습니다. 내국인은 대출 규제에 막혀 내 집 마련이 점점 어려워지는 반면, 외국인은 규제의 사각지대에 있다는 점에서 형평성 논란이 커지고 있습니다. 이에 따라 전문가들은 외국인의 실거주 목적 심사 및 세금 규제 강화 등 제도 정비의 필요성을 제기하고 있습니다.

외국인 주택 보유 현황과 증가 추세

국토교통부에 따르면 2023년 말 기준으로 국내에서 주택을 보유한 외국인은 총 9만8581명이며, 이들이 보유한 주택은 총 10만216가구에 달합니다. 특히 집합건물(아파트, 오피스텔 등)의 매입은 1년 새 13.3% 증가한 것으로 나타났고, 다주택자 수도 10% 넘게 늘었습니다.

국적별로는 중국인이 66.7%로 가장 높은 비율을 차지하며, 매입 지역은 서울이 47.8%로 절반 가까이를 차지하고 있습니다. 이는 국내 부동산 시장에서 외국인의 영향력이 점점 확대되고 있다는 것을 방증합니다.

내국인 역차별 논란과 대출 규제 현황

반면 정부는 수도권 중심으로 강도 높은 대출 규제를 시행 중입니다. 6월 27일 이후 시행된 조치는 다음과 같습니다.

• 수도권 규제지역 추가 주담대 금지
• 주택담보대출 한도 6억원 제한
• 생애 최초 주담대 LTV 70% 축소
• 신용대출 한도 연소득 이내 제한
• 스트레스 DSR 3단계 적용

이러한 규제는 내국인의 대출 접근성을 현저히 떨어뜨리는 반면, 외국인은 해외 자금을 조달하거나 국내 가족 관계 및 다주택 여부 확인이 어려워 규제를 피해갈 수 있는 구조입니다.

정치권 및 전문가의 대응 제안

정치권에서는 이미 관련 법안이 발의되고 있습니다. 김은혜 국민의힘 의원은 외국인의 부동산 거래를 허가제로 전환하고 일정 요건 충족 시 매입을 제한하는 개정안을 발의했으며, 주진우 의원은 국내 1년 이상 체류 및 자기자본 50% 이상 투입을 조건으로 한 매입 요건 강화를 추진 중입니다.

전문가들도 "외국인의 매입 자체를 금지하기보다는 실거주 여부 확인 및 지속적인 사후 모니터링 체계 구축이 필요하다"고 강조합니다. 예를 들어 싱가포르는 외국인 주택 취득 시 60%의 추가 취득세를 부과하고, 캐나다는 외국인 주택 매입을 2027년까지 전면 금지한 바 있습니다.

수도권 분양시장 전망…긍정 흐름 유지

한편, 주택사업자들이 체감하는 분양시장 전망은 긍정적으로 변화하고 있습니다. 주택산업연구원이 발표한 7월 아파트 분양전망지수는 전국 97로 전월보다 2.4p 상승했으며, 서울은 17.5p, 경기는 12.1p 상승했습니다.

이는 대출 금리 하락과 정부의 경기 부양책 기대감에 따른 것으로 분석됩니다. 특히 강남3구를 비롯한 주요 지역에서 가격 상승세가 마용성 등으로 확산되면서 분양 기대감이 커지고 있습니다.

규제를 피해간 단지의 반사이익…용인 푸르지오 사례

정부의 규제 시행 이전에 분양공고가 완료된 단지들은 규제를 피할 수 있는 예외에 해당하며, 이에 따라 일부 단지에 대한 수요가 급증하고 있습니다. 대표적인 예가 '용인 푸르지오 원클러스터 2·3단지'입니다.

• 총 2,043가구 대규모 단지
• 수도권 평균 대비 저렴한 5억원 후반대 분양가
• 500만원 정액제 계약금, 6개월 후 전매 가능
• 반도체 클러스터 수혜 입지
• 다양한 커뮤니티 시설과 교육환경 마련

이 단지는 6.27 대출 규제 및 스트레스 DSR 적용을 받지 않아 대출 부담이 적고, 향후 입주 프리미엄 기대감도 높습니다. 특히 SK하이닉스 및 삼성전자의 대규모 반도체 투자에 따른 입지적 강점이 투자 매력을 더하고 있습니다.

결론: 형평성과 실효성을 고려한 제도 정비 필요

외국인의 부동산 투자를 전면 금지하는 것보다는, 실거주 여부에 대한 명확한 심사와 세금 규제 강화, 허가제 전환 등으로 실수요 중심의 시장을 유도하는 것이 바람직합니다. 또한 내국인에게 과도하게 적용되는 금융 규제의 조정도 함께 검토해야 형평성과 시장 안정을 동시에 잡을 수 있을 것입니다.

지속 가능한 부동산 시장을 위해서는 외국인과 내국인 간 규제의 형평성, 실거주 중심의 제도, 그리고 지역 기반 분양 전략 등이 유기적으로 작동해야 합니다.