2025~2026년 전국 공동주택 입주 예정 물량과 서울 강남권 시장 영향 분석

 

2025~2026년 전국 공동주택 입주 예정 물량과 서울 강남권 시장 영향 분석

최근 발표된 2025~2026년 전국 공동주택 입주 예정 물량 전망에 따르면, 전국적으로 46만5133가구가 입주할 것으로 예측됐다. 

그러나 이 같은 공급 증가에도 불구하고, 서울 강남권 집값 안정화 효과는 제한적일 것이라는 분석이 나오고 있다.

부동산 양극화에 대한 이미지를 표현했습니다.

1. 전국 공동주택 입주 예정 물량 분석

한국부동산원과 부동산R114는 지난해 12월 말 기준으로 향후 2년간의 입주 물량을 예측했으며, 이는 주택건설 실적 정보 및 입주자 모집 공고 정보를 반영한 결과다.

2025년 입주 예정 물량: 27만4360가구

수도권: 14만115개

경기: 7만1472가구 (최다)

서울: 4만6710가구

인천: 2만1932가구

지방: 13만4245가구

경남: 2만2224가구 (최다)

2026년 입주 예정 물량: 19만773가구

수도권: 10만1083가구

경기: 6만1712가구 (최다)

서울: 2만4462가구

인천: 1만4909가구

지방: 8만9690가구

부산: 1만1870가구 (최다)

이처럼 2025년 입주 물량이 2026년보다 더 많고, 수도권 비중이 높아 일부 지역에서는 공급 증가가 기대되지만, 강남권의 경우 현실적으로 공급 확대 효과가 제한적이라는 분석이 나온다.

2. 서울 강남권 아파트 입주 물량과 집값 안정성

서울시는 올해 4만7000가구의 아파트 입주 물량을 발표했으며, 이 중 30.9%인 1만4000가구가 동남권(강남·서초·송파·강동구)에 집중되어 있다.

이에 따라 서울시는 공급 확대를 통한 집값 안정화 효과를 기대하고 있다.

(1) 주요 입주 단지 및 시기

올해 입주하는 강남권 100가구 이상 주요 단지는 다음과 같다.

6월:

메이플자이(신반포 4지구) – 3307가구

11월:

청담르엘(청담 삼익 재건축) – 1261가구

12월:

잠실 르엘(미성크로바 재건축) – 1865가구

잠실 래미안 아이파크(잠실 진주 재건축) – 2687가구

문제점:

그러나 입주 물량이 11월~12월에 집중되어 있어, 공급 효과가 즉각적으로 나타나기 어렵다는 점이 지적된다.

대형 아파트 단지만 따지면, 11월 8593가구, 12월 5213가구가 공급되지만, 실질적인 시장 공급 효과는 제한적이라는 것이다.

(2) 재건축 아파트 조합원 비중

강남권 입주 물량 중 재건축 단지가 차지하는 비중이 높고, 조합원 물량이 전체의 70%를 차지하는 경우가 많아 실질적인 일반 공급 물량이 적다.

예를 들어, 5000가구 규모의 단지가 입주하더라도, 실질적인 일반 공급 물량은 1500가구 수준에 불과하다.

이러한 이유로,

공급 물량 증가가 체감되지 않음

집값 안정 효과가 기대보다 낮음

매물 잠김 현상 지속

이 세 가지 요인이 복합적으로 작용하면서, 강남권 집값은 계속 상승할 가능성이 크다는 평가가 나온다.

3. 기준금리 인하 가능성과 부동산 시장 영향

2024년 2월 말, 한국은행이 기준금리를 0.25%p 인하하면서, 시장에서는 연내 2~3회 추가 인하 가능성이 점쳐지고 있다.

✅ 금리 인하가 강남권 부동산 시장에 미치는 영향

주택담보대출 부담 완화 → 매수 심리 자극

자금조달 여력 증가 → 고가 주택시장 활성화

강남권 재건축 단지 기대감 상승 → 가격 상승 압력

전문가들은 강남권 집값 상승 흐름이 하반기에도 지속될 가능성이 크다고 보고 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는

➡️ "하반기 주요 단지의 입주 물량이 늦게 잡혀 있어, 공급 효과가 미미할 가능성이 크다."

➡️ "최근 공사비 문제로 시공 작업이 지연되는 사례도 많아, 공급이 예상보다 줄어들 수도 있다."

➡️ "추가 금리 인하 가능성을 보고 집값 안정화를 판단해야 한다."

고 밝혔다.

4. 공시가격 상승과 보유세 부담 증가

한편, 올해 서울 공동주택 공시가격이 7.86% 상승하면서, 고가 아파트를 중심으로 보유세 부담이 크게 증가할 전망이다.

서울 내 지역별 공시가격 상승률 (2024년 기준)

서초구 +11.63%

강남구 +11.19%

성동구 +10.72%

도봉구 +1.56%

강북구 +1.75%

구로구 +1.85%

✅ 보유세 증가 예시

잠실주공5단지 (송파구, 82㎡)

보유세: 764만원 (+175만원 증가)

래미안 원베일리 (서초구, 84㎡)

보유세: 1820만원 (+480만원 증가)

에페르노 청담 (강남구, 464㎡)

보유세: 2억1386만원 (+50% 증가)

🚨 공시가격 인상으로 인한 시장 양극화 심화

강남권: 매도자 우위 시장 유지 → 집값 상승

강북권: 거래 감소 → 상대적 가격 정체

5. 결론 및 전망 알아보기

1.강남권 집값 단기 안정화 어려움

2025~2026년 전국 입주 물량이 증가하더라도 강남권은 재건축 단지 비중이 높아 공급 효과가 제한적

특히, 대규모 단지 입주가 연말에 몰려 있어 집값 조정 효과가 늦게 나타날 가능성이 큼

2.추가 금리 인하 시 강남권 집값 상승 가능성

한국은행이 연내 2~3차례 추가 금리 인하 가능성

대출 부담 완화 → 강남권 매수세 증가 → 가격 상승

3. 공시가격 상승으로 강남-강북 양극화 심화

강남권은 보유세 부담 증가에도 불구하고 집값 상승 압력 유지

반면 강북권은 거래 둔화와 공시가격 부담 증가로 시장 위축 가능성

따라서, 서울 동남권(강남3구+강동구)의 집값 안정화는 단기적으로 어려울 가능성이 크며, 추가적인 정책적 개입이 필요할 것으로 보인다.

Q: 강남권 집값 안정을 위한 정부의 추가 대책은 어떤 것이 있을까?

강남권 집값을 안정시키기 위해 정부가 취할 수 있는 대책은 단기적 대책과 중장기적 대책으로 나눌 수 있다.

1) 단기적 대책: 수요 억제 중심

현재 강남권 아파트 가격 상승을 막기 위해, 정부는 다음과 같은 수요 억제 정책을 고려할 수 있다.

① 대출 규제 유지 또는 강화

강남권 주요 지역(강남·서초·송파·용산)의 LTV(주택담보대출비율) 40% 유지

DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화

현재 50% → 40%로 조정 가능성

② 다주택자 규제 강화

양도세 중과 재도입 가능성

현재 다주택자에 대한 양도세 중과 한시적 폐지 → 재도입 시 매물 증가 효과

보유세 추가 인상 검토

공시가격 상승에 맞춰 종합부동산세(종부세) 및 재산세 추가 조정

③ 전매제한 및 실거주 요건 강화

재건축·재개발 단지의 전매제한 기간 연장 (예: 5년 → 7년)

무주택자 우선 공급 비율 확대

청약 당첨 후 실거주 의무 기간 연장

2) 중장기적 대책: 공급 확대 중심

수요 억제만으로는 강남권 집값을 잡기 어려우므로, 공급 확대 정책도 병행해야 한다.

① 강남권 공공주택 공급 확대

공공 재개발·재건축 활성화를 통한 강남권 내 임대주택 공급 증가

서초구 서리풀 지구, 삼성동, 잠실 MICE 개발 지역 내 공공주택 비율 확대 검토

② 민간 재건축·재개발 규제 완화

정비사업 인허가 절차 간소화로 공급 속도 증가 유도

민간 재건축 초과이익환수제 완화 검토 (재건축 부담금 일부 면제)

③ 수도권 내 강남 대체 주거지 개발

판교, 위례, 광명·시흥, 고덕강일 지구 등을 강남 대체 주거지로 육성

GTX, 신분당선 연장 등을 통한 강남 접근성 개선

➡ 결론: 단기적으로는 대출 및 세제 규제를 통해 수요를 억제하고, 중장기적으로는 공급을 늘리는 정책이 병행되어야 강남권 집값 안정이 가능하다.