11월에 쏟아지는 서울 아파트 대규모 입주 물량과 시장 전망

 

11월에 쏟아지는 서울 아파트 대규모 입주 물량과 시장 전망

다음 달 서울 아파트 입주 물량이 최근 6년 내 최대치를 기록할 전망이다. 

이는 ‘단군 이래 최대 재건축 단지’로 불리는 올림픽파크포레온(둔촌주공)이 입주를 앞두고 있기 때문이다. 

하지만 이처럼 대규모 물량이 공급됨에도 불구하고 전세와 매매 가격의 동반 하락, 즉 '입주장 효과'는 기대하기 어렵다는 분석이 제기되고 있습니다. 

이번 포스팅에서는 11월 서울 아파트 입주 물량의 현황과 이에 따른 부동산 시장의 영향에 대해 깊이 있게 분석해 보겠습니다.

대표 이미지 입니다.

1. 서울 아파트 입주 물량 현황

1만2,784세대 공급: 최근 6년 내 최대치 기록

직방에 따르면 11월 서울의 아파트 입주 물량은 총 1만2,784세대에 달하며, 이는 지난 2018년 12월(1만3,022세대) 이후 가장 많은 수치입니다.

올림픽파크포레온을 비롯한 주요 대규모 단지의 입주가 큰 역할을 했으며, 이는 서울 부동산 시장에 큰 변화를 불러올 가능성이 있습니다.

수도권 2만2,862가구로 전체 물량의 74% 차지 11월 전국 입주 물량은 전달 대비 8% 증가한 3만744가구로 조사되었습니다.

특히 수도권 입주 물량은 전체의 74%인 2만2,862가구로, 경기와 인천을 중심으로 대규모 물량이 공급될 예정입니다.

주요 단지별 입주 현황

서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(1만2,032세대):

단일 아파트 단지로는 전국 최대 규모로, 둔촌주공의 재건축 프로젝트가 완료되면서 입주를 앞두고 있습니다.

은평구 역촌동 센트레빌아스테리움시그니처(752세대):

올림픽파크포레온 외에도 서울 내 소규모 입주 단지가 일부 존재하지만, 물량의 대부분은 둔촌주공에 집중되어 있습니다.

경기 및 지방 주요 입주 단지

경기 용인시 힐스테이트 몬테로이(2,413세대):

수도권 내 주요 입주 단지로서 경기도 용인시를 비롯해 인천, 하남 등지에서 다수의 아파트가 입주를 앞두고 있습니다.

지방 순천 트리마제순천1,2단지(2,019세대):

청약 당시 경쟁률이 높았던 전남 순천 지역을 비롯해 대구, 강릉, 포항 등에서도 주요 입주 물량이 예정되어 있습니다.

2. 올림픽파크포레온 입주가 전세 시장에 미치는 영향

입주장 효과 미미:

전세 및 매매가격 동반 하락 기대 어려움

일반적으로 대규모 단지의 입주는 공급 증가로 인한 전세 및 매매가 하락을 예상하게 하지만, 이번 올림픽파크포레온 입주 효과는 제한적일 것으로 보입니다.

둔촌동 인근 부동산 중개업소에 따르면 올림픽파크포레온 전용면적 84㎡의 전세 시세는 현재 9억~10억 원에 형성되어 있으며, 전세 매물은 전체의 23%인 약 2,837건에 불과합니다.

입주 물량 부족이 지속적으로 전세가 상승을 지지

서울 전역의 신축 아파트 전세 수요 대비 공급 부족으로 인해 전세가 상승이 장기화될 것으로 예상됩니다.

특히 강동구의 경우 2023년 누적 전세가 상승률은 서울 25개 자치구 중 가장 낮은 0.81%이지만, 10주 연속 상승세를 보이고 있습니다.

인근 지역에 미치는 영향

강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용면적 59㎡의 전세 실거래가도 올해 1월 약 6억 원에서 최근 7억 원대로 상승하였으며, 송파구 및 경기도 하남, 구리 등지의 전세가도 함께 오르는 추세입니다.

이러한 현상은 올림픽파크포레온의 입주로 인한 전세가 안정 효과가 제한적임을 시사합니다.

3. 장기적 관점에서의 서울 아파트 공급 전망과 전세 시장 불안 요소

2024년 서울 아파트 입주 물량 증가 예상 (약 3만6천 세대)

2024년 서울 아파트 입주 물량은 약 3만6천 세대로 올해 대비 증가할 것으로 예상됩니다.

그러나 이는 일시적이며, 2026년에는 약 7천 세대로 급감할 것으로 보입니다. 이러한 입주 물량 감소 추세는 서울 전세가 상승세를 부추길 수 있는 요인입니다.

비아파트 전세 시장의 불안정

서울의 비아파트 전세 시장이 약세를 보이는 가운데, 신축 아파트 입주가 제한적이라면 전세 가격은 더욱 상승할 가능성이 큽니다.

심형석 미국 IAU 부동산학과 교수는 2년 후 신축 아파트 입주 물량이 최저 수준으로 줄어들면서 전세 가격의 상승세가 이어질 것이라고 예측했습니다.

4. 대출 규제와 시장 관망세

높아진 대출 규제로 주택 시장 관망세 유지

한국은행의 기준금리 인하에도 불구하고 대출 규제 강화로 인해 주택 수요자들의 자금 유통이 어려워졌습니다.

직방 빅데이터랩의 김은선 랩장은 이러한 흐름이 당분간 지속될 것으로 전망하며, 주택 시장의 관망세가 이어질 가능성이 크다고 분석했습니다.

결론: 11월 서울 대규모 입주가 시장에 미치는 영향

11월 대규모 입주 물량에도 불구하고 서울 전세 시장의 안정을 기대하기는 어렵습니다.

올림픽파크포레온과 같은 대규모 단지의 입주로 인한 일시적 가격 하락 기대가 있지만, 장기적으로는 공급 부족과 대출 규제가 전세가 상승을 지지하는 요인으로 작용하고 있습니다.

앞으로 서울의 주택 시장은 입주 물량 감소와 대출 규제로 인해 더욱 관망세를 이어갈 가능성이 높습니다.