서울 아파트 계약 해제 급증…실거래 통계 신뢰성 흔들린다

서울 아파트 계약 해제 급증…실거래 통계 신뢰성 흔들린다

최근 서울 아파트 시장에서 계약 해제 사례가 급증하면서 주택 실거래가 통계의 신뢰성에 대한 우려가 커지고 있습니다. 겉으로는 ‘신고가 거래’가 이어지며 가격이 급등하는 듯 보이지만, 실제로는 계약이 해제되는 경우가 많아 실제 체감 시장과 괴리가 발생하고 있습니다.

대표 이미지 입니다.

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📌 아파트 계약 해제 급증 현황

• 2025년 1월: 151건
• 2월: 442건
• 3월: 858건
• 4월: 497건
• 5월: 915건
• 6월: 1067건

➡ 불과 반년 만에 계약 해제 건수가 7배 이상 폭증했습니다.
➡ 거래 신고 대비 해제 비율도 **2024년 5% 미만 → 2025년 5월 11.1%**로 급등했습니다.

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📌 최고가 거래 해제, 강남·서초 집중

올해 상반기 최고가 계약의 36.5%가 해제됐습니다. 특히 6월에는 **44%**로 가장 높았습니다.

• 서초구: 66.1%
• 강남구: 52.8%
• 용산구: 49.4%
• 마포구: 48.7%
• 종로구: 48.4%
• 송파구: 45.0%

➡ 즉, 강남 3구(서초·강남·송파)와 한강벨트 지역에서 해제가 집중적으로 발생했습니다.

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📌 해제 신고 지연 문제

보고서에 따르면 계약 해제 신고까지 걸린 시간은 평균 29일,
특히 **30일 이상 지연된 비율이 35.2%**에 달했습니다.

• 신고 지연이 길어질수록 시장 참여자들은 ‘허수 신고가’에 속을 위험이 큽니다.
• 실제 최고가 해제 거래의 평균 신고가는 16억1278만 원,
• 해제 신고가 60일 이상 지연된 경우 평균은 19억8463만 원으로 3억 원 이상 높았습니다.

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지방 광역시 전세가율 고공행진…울산·광주 주목

KB부동산에 따르면 2025년 8월 기준 지방 5대 광역시(부산·대구·대전·광주·울산)의 아파트 평균 **전세가율은 69.96%**로, 2022년 11월 통계 개편 이후 최고치입니다.

• 울산: 76.71% (연초 대비 +1%p)
• 광주: 연초 대비 +0.5%p 상승

➡ 입주 물량 부족으로 전세 수급 불균형이 심화된 것이 주요 원인입니다.

현재 울산·광주 신규 분양 단지에 수요자 관심이 몰리고 있습니다.

• 울산: ‘번영로 롯데캐슬 센트럴스카이’ 분양 중
• 광주: ‘광주 상무 퍼스티넘 스위첸’ 분양 중

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LH 전세사기 피해주택 매입…‘경매꾼’ 개입 논란

전세사기 피해자 지원을 위해 **LH(한국토지주택공사)**가 우선매수권을 행사해 피해주택을 매입하고 있지만, 일부 지역에서는 경매 참여자들이 낙찰가율을 높여 LH의 매입을 방해하는 사례가 발생하고 있습니다.

• 채권자·투기세력 개입 → 낙찰가율 상승 → LH, 내부 규정상 포기
• 피해자들은 경매차익 지원을 못 받고 0% 회복률에 직면

또한, 외국인 피해자들은

• HF(한국주택금융공사) 대출 불가,
• LH 공공임대 및 우선매수권 양도 불가로 차별 사각지대에 놓여 있습니다.

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전세사기 피해 현황 및 개선 요구

• 전세사기 특별법 이후 피해자 인정 사례: 3만3135건
• LH 매입 피해주택: 1924호 (전체 매입 가능 주택의 57.2%)

피해자 단체는 제도 개선을 위해 5가지 요구안을 내놓았습니다.

1. 최소보장 도입
2. 피해자 인정 문턱 완화
3. 복잡한 선순위 채권을 매입하는 ‘배드뱅크’ 도입
4. 외국인 포함 차별 없는 지원
5. 지자체 피해주택 관리 강화

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마무리

서울에서는 아파트 계약 해제가 폭증하며 실거래 통계 신뢰성이 흔들리고, 지방 광역시는 전세가율 고공행진으로 매매·전세 시장 불안이 심화되고 있습니다. 여기에 전세사기 피해자 구제 제도의 허점까지 드러나면서 주거시장 전반에 구조적 문제가 누적되고 있습니다.

정부와 국회가 보다 근본적인 제도 개선과 피해자 보호 방안을 마련해야 할 시점입니다.